万科VMO-招商中心

文/十一弟

在北京的土地市场上，万科已经静静地度过了整整四年的沉寂期。

终于，在上个月，我成功地在北京通州购得了一块地，总地价高达27亿。

年初，万科在北京的总部迎来了新的总经理。

林瞳，原东北区域首席合伙人，近日调任北京公司担任总经理一职。

过去，卢冰一直兼任万科北京公司总经理一职，同时担任北京区域首席合伙人。

人事交替，这是一个重要的信号——一个时代的结束，另一个时代的开始。无论是政治、经济还是社会领域，人事交替都意味着权力的转移和新的机遇的出现。

在政治领域，人事交替通常意味着选举结果的改变。当一个政府的执政期结束，新的领导人上台时，政策和政治方向可能会发生重大变化。这种交替可以带来新的政策措施和改革，也可能带来政治动荡和不确定性。

在经济领域，人事交替可能意味着企业或组织的管理层发生变化。新的领导人可能带来新的战略和管理风格，对企业的发展产生重大影响。人事交替还可能意味着新的商业机会和合作伙伴的出现，为企业带来新的发展机遇。

在社会领域，人事交替可以是一个社会变革的标志。当新一代的领导人上台时，他们可能带来新的观念和价值观，推动社会的变革和进步。人事交替还可以带来新的领导风格和管理方式，对社会组织和公共服务产生重大影响。

总之，人事交替是一个重要的信号，它标志着新的机遇和挑战的到来。无论是政治、经济还是社会领域，人事交替都是一个时代的转折点，值得我们密切关注和思考。

万科决心重振其在北京的业务，希望能够重新崛起。

近年来，房地产市场出现了下行趋势，许多开发商开始将目光聚焦在少数几个核心城市上。

在北京，中海、华润以及整个中建系纷纷投入了数百亿的资金，积极参与土地竞拍。

与过去相比，他们变得更加凶猛和激进，迅速夺取了市场份额的领先地位。

在过去的很长一段时间里，万科一直是北京市最具统治力的房地产开发商之一，一直名列前茅。

2014年，刘肖从杭州公司的领导岗位调到了北京公司。

在他担任北京万科的领导期间，有一些投资决策引起了广泛的争议——

七年前，北京万科在海淀区成功竞得了两块全自持住宅用地，总地价高达109亿。

结果，根本解不了套。

此外，北京万科还利用部分资源进行了存量资产改造的收购，并且积累了大量资金。

这些重资产投入给北京万科带来了一定的负担——

直到去年，万科的七大区域中，除了北京以外的其他区域都取得了盈利。

投资决策上的错误需要一定的时间来弥补。

两年前，万科决定将刘肖调回总部。

在北京土地市场上，万科已经消失了四年多——

在刘肖担任负责人的最后两年，公司决定暂停拿地项目。而在卢冰接任之后的两年里，公司仍然没有恢复拿地计划。

在过去的四年里，中海和华润在房地产市场上取得了显著的进展，而万科则逐渐失去了竞争优势。

林瞳在年初加入了北京公司，这可能会成为一个重要的转折点。

通州地块拍下后，万科迅速行动，立即成立了专门的项目公司——

北京永顺皓腾房地产开发有限公司是一家位于北京的房地产开发公司。我们致力于开发高品质的房地产项目，为客户提供优质的住宅和商业物业。我们拥有一支专业的团队，具备丰富的经验和专业知识，能够确保项目的顺利进行和高质量的交付。我们注重与客户的沟通和合作，以满足他们的需求和期望。我们的目标是成为房地产行业的领导者，为社会创造更美好的居住和商业环境。

项目公司成立不久后，股权发生了变更——

北京万科的持股比例已经下降至24.6%。

永顺皓腾最近迎来了两位重要的新股东——

其中，万科旗下一家全资企业——深圳市盈达投资基金管理有限公司，持有该公司35%的股份。

另外一家来自国外的基金，名为VANSEK EVERGREEN FUND SPV 4PTE.LTD.，持有公司35%的股份。

因此，在通州地块上，万科的资本结构发生了一些变化——

北京万科、深圳盈达和境外基金是三个不同的实体，它们在不同的地区和领域发挥着重要的作用。

北京万科是中国知名的房地产开发商和运营商，总部位于北京。作为中国房地产行业的领军企业之一，北京万科在住宅、商业地产和物业管理等领域拥有丰富的经验和专业知识。公司致力于提供高品质的房地产产品和服务，满足人们对于居住和商业空间的需求。

深圳盈达是一家总部位于深圳的金融投资公司。作为一家专业的投资机构，深圳盈达致力于为客户提供全方位的金融服务，包括股票、债券、基金等投资产品的交易和管理。公司拥有一支经验丰富的投资团队，致力于为客户创造稳定和可持续的投资回报。

境外基金是指在国外注册并运作的投资基金。这些基金通常由专业的投资机构管理，旨在为投资者提供多元化的投资机会和全球资产配置。境外基金可以投资于不同国家和地区的股票、债券、房地产等资产类别，以实现资本增值和风险分散。

总的来说，北京万科、深圳盈达和境外基金都在各自的领域发挥着重要的作用，为人们提供了丰富的投资和发展机会。无论是房地产、金融投资还是全球资产配置，它们都在不同程度上推动了经济的发展和个人财富的增长。

因此，北京万科的资金杠杆比以前更高了。

深圳盈达是由万科设立的一家全资企业，旨在为万科提供私募管理服务，并帮助其实现杠杆效应。

在2017年，万科与南方资本合作成立了一支母基金，该基金的出资规模为100亿。深圳盈达被选为该基金的私募管理人。

该母基金的主要投资方向是资产和股权收购转让，以及存量资产的有效利用。

根据基金结构和杠杆比例，通过与深圳盈达合作，万科有能力将资金规模放大约为600亿。

目前，以深圳盈达为主体，万科已经在外部市场进行了广泛的投资布局，其中包括了万科自己开发的土地项目。

三年前，泰禾房地产公司遭遇了严重的财务危机，这时黄其森等一些企业家纷纷出手相助，成为了泰禾的救命稻草。其中，万科集团是其中之一。

当时，黄其森与万科达成了一项股权转让的初步协议。

万科计划以超过24亿的总代价收购泰禾约20%的股票。

海南万益管理服务有限公司是深圳盈达出资设立的子企业，负责安排收购事宜。

作为万科的私募管理人，深圳盈达的领导者王文金被誉为上一任“财神爷”。

他是万科的重要高级管理人员之一。

三年前，王文金卸任万科财务负责人后，继续担任深圳盈达的负责人。

在通州地块上，除了深圳盈达外，还有一个更加神秘的大股东，他们是一支境外基金。

VANSEK EVERGREEN FUND SPV 4PTE.LTD. is a special purpose vehicle (SPV) established by Vansek Investments.

该机构位于新加坡，并由Vansek Evergreen Fund Master SPV Pte. Ltd.担任管理合伙人。

关于Vansek Evergreen Fund的股东背景，我们了解到以下信息。

Vansek Evergreen Fund是一家投资基金，其股东背景多样化且广泛。该基金的股东包括个人投资者、机构投资者以及其他金融实体。

个人投资者是该基金的重要股东之一。他们来自不同的背景，包括个人投资者、高净值个人和家族办公室。这些个人投资者对于Vansek Evergreen Fund的投资决策起着重要作用，并为基金提供了稳定的资金来源。

机构投资者也是Vansek Evergreen Fund的重要股东之一。这些机构投资者包括银行、保险公司、养老基金、大型投资公司和其他金融机构。他们通常拥有大量的资金，并通过投资基金来实现资产配置和风险分散。

除了个人投资者和机构投资者，Vansek Evergreen Fund还有其他金融实体作为股东。这些金融实体可能是其他投资基金、私募股权公司或其他金融机构。他们通过投资Vansek Evergreen Fund来获取投资回报，并与其他股东共同分享基金的风险和收益。

总体而言，Vansek Evergreen Fund的股东背景多样化，包括个人投资者、机构投资者和其他金融实体。这种多样性为基金提供了稳定的资金来源，并为基金的投资决策和风险分散提供了广泛的视角。

万科在其信息披露中否认与该境外基金存在关联。

十一弟查了下，Vansek Evergreen Fund去年才刚刚成立，但很快就投资了万科。

Vansek Evergreen Fund与深圳盈达合作，在北京、南京、杭州、成都、重庆等地，已经成功参股投资了万科名下七个开发项目。

万科在杭州的星图光年轩项目总投资超过54亿。

Vansek Evergreen Fund拥有该项目25%的股权，并且已经指派了一位董事。

经过十一弟的比对，我们得知Vansek Evergreen Fund委派的董事是黄逸宇。

黄逸宇几乎没有进行任何商业投资。

然而，在Vansek Evergreen Fund参与的万科项目中，他的名字始终出现在董事名单中。

在上市公司的信息披露中，万科否认与Vansek Evergreen Fund有任何关联。

然而，Vansek Evergreen Fund委派给万科项目的董事黄逸宇与万科之间有着紧密的联系。

以前，黄逸宇曾经担任一名律师，他在海外法律和跨境金融领域拥有丰富的专业知识和经验。

他的专业领域主要涵盖企业融资、证券发行、债权发行、私募股权投资和企业并购等方面，服务对象包括上市公司和非上市公司。

根据公开资料显示，黄逸宇在亚洲地区为多家企业成功完成了重要的资本市场交易，并且在金融领域拥有丰富的经验。

而恰巧，万科也是他的其中一个客户。

除了律师这个职业，黄逸宇还拥有一个更为重要的身份——

成为了万科的首席法律顾问。

这也是他一直以来公开展示的职位。

黄逸宇是万科项目上由Vansek Evergreen Fund委派的董事，同时也是万科的总法律顾问。

万科与Vansek Evergreen Fund之间有着密切的联系，无法割裂。

自王石开始，万科的职业经理人一直都是来自社会精英群体。

只有万科的管理层才清楚，Vansek Evergreen Fund的真正股东是谁。

在万科体系内，有许多资本方的关系错综复杂，背景也相对神秘。

目前，一支来自国外的基金正在迅速进入市场。

由于持有万科项目股权，少数权益股东在上市公司财务报表中拥有这些资本。

据报道，万科在上半年实现了约152亿的净利润。

其中，股东净利润不到99亿，而少数权益股东则占据了53亿。

两年后，当项目售罄并结算时——

这些地块的35%利润和杭州星图光年轩的25%利润都将被转移到这支境外基金的账户中。

目前，房地产融资渠道受到限制，资本来源变得紧张。

一些开发商目前仍在与银行和信托公司合作，暗中进行明股实债的操作。

万科的资本局已经在海外展开了新的篇章。

万科作为中国房地产行业的领军企业，一直以来都秉持着开放的战略思维。为了进一步拓展海外市场，万科早已将目光投向了海外。

通过积极参与国际合作项目，万科已经在海外开展了一系列的投资和合作。不仅在亚洲地区，万科还在欧洲、北美等地区开展了多个房地产项目，不断拓宽了自己的国际化发展路径。

万科的资本局在海外的开牌，不仅是为了寻求更多的市场机会，更是为了与国际一流企业进行深度合作，共同推动全球房地产行业的发展。通过与海外企业的合作，万科不仅可以借鉴国际先进的管理经验和技术，还可以提升自身的品牌影响力和竞争力。

万科的资本局在海外的开牌，标志着万科已经迈入了全球化发展的新阶段。未来，万科将继续加大对海外市场的投资力度，不断拓展国际化发展的新空间，为全球房地产行业的繁荣做出更大的贡献。