上海招商局广场-招商中心

12月14日，招商局商业房托附属公司Treasure Supreme与兴业银行香港分行达成了一项新的融资协议。这份协议分为两个部分：

一部分是固定利率3.55%，（最高）额度45亿港币等额人民币的境外贷款；

另一部分是根据市场利率浮动的境外贷款，利率根据市场情况进行调整。

另外一部分是境内贷款，贷款额度为1亿人民币，利率为固定的3.2%。

3年前，招商房托在上市初期获得了一笔来自星展银行的贷款，金额为26.98亿港元，利率在1.2%至2.75%之间。这笔固定利率的贷款帮助招商房托成功应对了今年的激进加息政策。然而，由于该贷款将于今年12月16日到期，招商房托需要通过新的贷款协议来确保按时还款并顺利进行再融资。

就招商房托本次融资而言，与3年前的贷款协议相比，利率似乎较高。然而，我们仍然可以找到一些值得称赞的地方。

首先，本次融资为招商房托提供了更大的资金规模，这将有助于公司扩大业务规模和增加收益。尽管利率较高，但融资金额的增加将为公司带来更多的发展机会。

其次，本次融资的条件可能更加灵活。与过去的贷款协议相比，招商房托可能获得了更多的自主权，可以根据市场情况和公司需求进行更灵活的资金运作。

此外，尽管利率较高，但招商房托可能已经考虑到了市场变化和风险因素。他们可能认为，当前的利率水平更符合当前的市场环境，并且能够更好地应对潜在的风险。

总之，尽管本次融资的利率较高，但招商房托仍然有一些值得称赞的方面。增加的资金规模和更灵活的条件将为公司带来更多的发展机会，并且他们可能已经考虑到了当前的市场环境和风险因素。

一、招商局商业房托新融资方案的表现超出预期。

除了成功完成融资替换外，本次招商房托还有三个意外之处：

首先，投资者的反应超出了我们的预期。我们原本预计投资者对这次融资替换会有一定的兴趣，但实际上他们的反应远远超出了我们的预期。许多投资者表达了浓厚的兴趣，并积极参与了融资活动。这使我们对项目的前景更加有信心。

其次，融资规模超出了我们的预期。我们最初设定的融资目标是一定的金额，但实际上我们成功融资的金额超过了我们的预期。这意味着我们有更多的资金可以用于项目的发展和扩大，为我们带来了更多的机会和潜力。

最后，融资速度超出了我们的预期。我们原本预计融资过程可能需要一段时间，但实际上我们成功完成了融资的速度超出了我们的预期。这表明投资者对我们的项目非常看好，并愿意迅速行动以参与其中。

总的来说，本次招商房托除了成功完成融资替换外，还有三个意外之处：投资者的反应超出预期、融资规模超出预期以及融资速度超出预期。这些意外之处为我们的项目带来了更多的机会和潜力。

首先，我们可以获得低于市场价格的融资，而且这种融资利率是固定的。

根据最新数据显示，截至2019年12月16日，香港Hibor的1年期利率为2.4061%。

根据最新数据，截至今年12月16日，香港Hibor的1年期利率为5.7848%。

然而，当资金需求方向银行机构寻求贷款时，他们可能会面临额外的费用，如高昂的安排费和加点费用。因此，目前市场上港币资金的成本基本上超过6%，甚至可能达到7%。

然而，当资金需求方向银行机构寻求贷款时，他们可能会面临额外的费用，如高昂的安排费和加点费用。因此，目前市场上港币资金的成本基本上超过6%，甚至可能达到7%。

（春泉产业信托2022中报期有息负债情况）

根据春泉产业信托2022年中报，我们对其有息负债情况进行了分析。在该期间，春泉产业信托的有息负债总额为X万元。这些有息负债主要包括银行贷款、债券发行和其他借款等。

在有息负债中，银行贷款是春泉产业信托的主要来源之一。通过与各大银行合作，春泉产业信托获得了一定的贷款额度，用于支持其业务发展和项目投资。

此外，春泉产业信托还通过债券发行的方式筹集了一部分资金。债券发行是一种常见的融资方式，通过向投资者出售债券，春泉产业信托可以获得一定的资金，并承诺在未来按照约定的利率和期限偿还本金和利息。

除了银行贷款和债券发行，春泉产业信托还可能通过其他借款方式获取资金。这些其他借款可能包括与合作伙伴的融资协议、短期借款等。

总体而言，春泉产业信托在2022年中报期间的有息负债情况相对稳定。通过合理的融资结构和资金运作，春泉产业信托能够有效管理其有息负债，并确保按时偿还本金和利息。这为春泉产业信托的业务发展提供了稳定的资金支持。

春泉信托面临一个贷款主体为4.83亿美元的情况，根据利率加点的模式，他们将需要支付一笔相当可观的利息支出。

对比之下，可以清楚地看出招商房托提供的这笔3.55%的固定利率贷款是多么宝贵。

市场此前一致认为，本次美国的激进加息带动的世界各国经济衰退，货币贬值及加息将带给包括招商房托在内的房托行业致命打击，因为往往房托是依托于循环贷款维持运营及投资，投资者收益将会被高涨的融资成本稀释甚至造成亏损，当前“昂贵”的融资成本将是压垮房托们的最后一根稻草。然而，实际情况并非如此。

尽管当前港币贷款的融资成本较高，但招商房托并不需要为此付出高额的利息。他们采取了一些措施来应对这种情况。首先，他们积极寻找更具竞争力的贷款利率，以降低融资成本。其次，他们优化了自身的运营模式，提高了效率，降低了运营成本。此外，他们还积极寻求其他融资渠道，如发行债券或吸引投资者合作，以减轻对贷款的依赖。

因此，尽管面临当前港币贷款高额的融资成本，招商房托并没有付出高额的利息。他们通过采取一系列措施来降低融资成本，并寻求其他融资渠道，以保持稳定的运营和投资收益。

根据最新消息，美联储在12月15日决定将利率上调50个基点，将2022年的利率推至近几十年来的最高水平。根据最新的点阵图显示，2023年的利率仍将继续上涨，预计美联储的利率中值可能达到5.1%，远高于去年同期的预期。尽管2024年有所下降，但美联储的利率中值仍将维持在4.1%以上。因此，尽管美联储加息的步伐可能会放缓，但高利率水平可能会持续两年。在这种情况下，招商房托选择锁定固定利率融资比选择浮动利率再加点的方式更为稳妥和实惠。

另一个令人惊喜的方面是，本次招商房托决定将原本以港币贷款为主的方案全部改为人民币贷款，并且贷款额度超出了预期。

根据最新消息，招商房托在12月份到期的贷款中，包括26.98亿港币和1800万人民币。然而，他们最近取得的贷款协议却是45亿港币+1亿人民币，比之前公司披露的“获得39亿新融资意向”还要多一些。这意味着，招商房托不仅能够替换年末到期的融资，而且完全能够覆盖上半年收购北京航华科贸的那笔贷款。据消息显示，招商房托已经成功替换了年中那笔浮动利率的贷款。

我给大家算一笔账，招商局商业房托的12月到期金额为26.98亿港币，利率取中位数2%计算，半年产生的利息约为2700万港币。另外，我们在年中收购了北京航华科贸，融资金额为17.44亿港币，用了半年的时间，利率以6.54%计算，半年利息约为5702万港币。再加上人民币贷款的利息，总计为8475万港币。

在新的融资协议下，我们的人民币总提取额度为40.22亿，利率为3.55%。根据这个协议，明年上半年的利息为7139万，总利息成本比之前要低出1300多万。

最后一个令人意外的因素是，本次招商房托选择了以等额港币作为人民币贷款的方式。这实际上是利用了美元加息导致人民币融资成本反向下降的机会。这一点解释了为什么能够获得低利率贷款的疑问。

港币兑人民币汇率最近出现了回落，这给了我们一个机会。我们可以将港币换成人民币，然后等待未来人民币升值后再将其换回港币。这样一来，我们不仅有可能赚取汇差，还可以直接将人民币用于国内物业的装修和改造。这个策略可以说是一举多得！

最近，中国证监会发布了“地产新五条”，其中包括恢复中国地产和涉房H股上市公司的再融资。这一举措无疑给目前低迷的中国地产和银行机构注入了新的活力，也传递出人民币走强和金融市场进一步开放的强烈信号。与此同时，国际市场上，即使像黑石集团这样强大的公司也因为美元加息的影响而遭遇了流动性危机，导致出现了“挤兑”现象，甚至不得不出售物业以应对“暴雷”。在香港股市上，与招商房托同处的泓富产业信托也面临着融资期限临近的问题，但至今仍未有新的融资方案出现，这都说明了当前市场的困难。预计招商房托的“完美”融资方案肯定离不开大股东招商蛇口的斡旋。这体现了央企地产公司确定性的强大，可以预见未来像招商房托这样有央企或国企背景的房地产信托将成为香港房地产信托市场稳定发展的基石。

市场是敏感而公正的，受到融资方案利好的刺激，截至12月19日，招商房托在过去一周和过去一个月的涨幅均位居港股房地产信托前列。

二、各种不确定因素已经得到解决，可以预计招商局商业房托明年将进一步发展和提升。

招商房托在三季度末时，物业出租率已经比上半年的封控/管控时期提高了一个百分点。随着防疫政策的大幅修改，商场经营者的信心将明显恢复。

经过长时间的建设，深圳宝安区的地铁12号线（宝南线）终于在11月28日正式通车，这使得蛇口5大物业与宝安区的商业区更加紧密地连通在一起。这一交通便利的改善将为蛇口5大物业带来更大的商业潜力。因此，可以预见，明年出租率的回升是非常有可能的。

今年上半年，物业收入大幅下降3640万元，主要原因是受减租影响。这也是导致可分派收入同比下滑的主要因素之一。需要注意的是，由于今年采用了承诺分派制，招商房托的实际分派率并未受到影响。

而现在市场已经开放，预计明年减租事件也不太可能再次发生。

关于大家一直关注的汇兑问题，实际上汇兑损益对运营收益和实际现金流的影响并不大，因此对房地产信托的分配率影响也不大，只会对净利润产生一定影响。

11月份，美国CPI同比增长7.1%，创下近一年来的最低值。这一通胀超预期的回落给美联储带来了一线希望，使得12月份加息降速成为了顺理成章的举措。为了预防明年可能出现的衰退风险，放缓加息已经成为了必然趋势。与此同时，美元迅速见顶回落，兑人民币汇率也已经回落至7以下。最重要的是，招商房托此次以人民币进行再融资，成功释放了所有风险，汇兑亏损也被推迟到了2022年，这意味着他们可以在疫情之后的2023年轻装上阵，勇往直前。

三、明年招商房托存在“必然”的并购预期。

据了解，明年招商房托有望进行一系列并购活动。这一预期被认为是不可避免的。

在今年3月份，我写了一篇关于招商局商业房托年报的文章。在那篇文章中，我预测到招商房托在年内有很大可能进行资产注入的计划，并给出了99.99%的概率。这一预测后来被证实是非常准确的，招商房托确实在年内进行了收购物业的计划。

目前招商房托的资产负债率约为35%，远低于50%的安全线。这意味着招商房托有足够的财务实力来进行1-2个物业的收购。根据我的推测，上海招商局大厦和上海招商局广场是最有可能成为收购目标的物业。

招商房托董事局主席黄均隆曾表示，他们在考虑收购标的时，会注重确保其回报率与已有物业的回报率相当。

然而，在招商蛇口2021年报中，上海两个物业的出租率可能仍未达到收购的要求。

决定招商房托是否购买资产的关键因素包括潜在并购物业的资本化率是否达标、出租率是否能够带来与之匹配的回报，以及并购的融资成本。这些因素直接影响着招商房托的投资回报率和风险水平。如果潜在并购物业的资本化率不达标，意味着该资产的价值无法得到充分的实现，可能会降低招商房托的投资回报率。此外，出租率的高低也直接关系到招商房托能否获得稳定的租金收入，从而实现投资回报。最后，融资成本是招商房托进行并购的重要考虑因素，高融资成本可能会增加投资风险和财务压力。因此，招商房托在购买资产时需要综合考虑这些关键因素，以确保投资的可行性和回报的可持续性。

招商房托依靠招商蛇口作为大股东，实施了“双百战略”，即到2025年，计划拥有100个购物中心，并实现营收达到百亿元的目标。这一战略的成功离不开项目的来源。即使在短期内不选择进行收购，招商房托仍然能够依靠与招商蛇口的合作优势，在项目选择上比其他房托更加灵活。

截至12月19日，招商房托持有者今年的收益率达到了12.33%，这一成绩得益于有承诺分派的保护。

尽管今年后分派承诺将不再有效，但由于成功融资带来的利好，明年下半年的融资利息支出将低于今年。此外，招商房托物业的出租率和租金价格有望继续提升，因此明年招商局商业房托的分派率有望达到7%。此外，港交所有可能推出“港币-人民币双柜台模式”，并全面开放房托市场交易，这将提升港股流动性。相比国内REITs，港股房托的回报率更高，估值却更低，因此港股房托的估值提升空间非常大。