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禹洲在偿债态度和诚意方面仍有改进的空间，因此能否成功化债仍然存在一定的不确定性。北京时间11月15日，中房报记者从可靠消息源处获悉，记者苗野报道称。经过一年多的努力，禹洲集团最终推出了一份初步的债务重组方案。禹洲集团在8月6日晚间发布了一份关于债务重组和业务发展的最新资料。根据这份资料，禹洲集团计划向持有68亿美元债务的债权人提供三种转换新票据
禹洲在偿债态度和诚意方面仍有改进的空间，因此能否成功化债仍然存在一定的不确定性。
北京时间11月15日，中房报记者从可靠消息源处获悉，记者苗野报道称。
经过一年多的努力，禹洲集团最终推出了一份初步的债务重组方案。
禹洲集团在8月6日晚间发布了一份关于债务重组和业务发展的最新资料。根据这份资料，禹洲集团计划向持有68亿美元债务的债权人提供三种转换新票据的选择。这三种选择包括将现有债券转换为短期或中期的美元债券，或者选择将现有债券转换为公司新发行的普通股。禹洲集团希望通过这些转换选择来改善其债务状况，并推动公司的业务发展。
需要注意的是，这份境外债务重组方案是由禹洲集团与持有优先票据本金约29%的债权人组成的债权人小组共同商议制定的。目前，禹洲集团与债权人小组尚未达成最终协议，并且双方之间仍存在一些分歧。
禹洲集团的境外债务重组方案并未受到资本市场的积极回应。截至8月8日收盘，公司股价下跌4.85%，报收于0.216港元，连续第六个交易日下跌。禹洲集团的总市值目前约为14.13亿港元。
“债务重组计划的成功不仅仅取决于债权人的高支持率，还要看在实际操作阶段是否能够有效执行，不能仅仅依靠一纸‘空想’来拖延。”一位房企内部人士表示，禹洲在偿债态度和诚意方面还有改进的空间，能否成功化解债务问题还存在很多未知因素。
根据禹洲集团的观点，如果成功实施境外债务重组，公司的资产负债表规模将达到合理水平，并使资本结构恢复到稳健、可持续的水平。这将使公司能够持续经营并实现蓬勃发展。
债权人的三个选择
在禹洲集团的这个境外债务重组方案中，债权人被分为两种类型：第一种是持有优先票据的计划债权人（以下简称“第一类债权人”），第二种是持有高级永续证券或有担保票据的计划债权人（以下简称“第二类债权人”）。
禹洲向债权人提供了三种选择，债权人可以根据自己的偏好从中选择一种。
禹洲集团计划发行一种名为选项一的短期票据，这种票据在与其他新票据相比具有优先获偿的特点。该短期票据的发行规模最高为3.8亿美元，年利率为6%，期限为3年。利息每半年支付一次。此外，该票据还设有两种转换比率，第一种是10美元本金可以转换为3美元的新票据（适用于第一类债权人），第二种是10美元本金可以转换为0.92美元的票据（适用于第二类债权人）。
选项二包括了中期票据、长期票据和新股的发行。其中，中期票据有不同期限和总额，利率在4%到5.5%之间。公司还将发行转换价格为3.78港元的普通股和长期票据。中期票据的偿付方式可以选择现金或实物形式。转换比率方面，第一类债权人每10美元本金可以转换成7美元的新中期票据和2美元的新股；第二类债权人每10美元本金可以转换成2.15美元的新中期票据和7.85美元的新股。
选项三是指一种长期票据。根据计划，债权人将获得一种没有利息的长期票据，其期限为重组生效日后的10年。转换比率为1美元本金可以转换为1美元的长期票据。在这个计划中，所有应计及未支付的利息将被豁免，但不会扣减已经转换为长期票据的未偿还本金。
需要注意的是，如果计划债权人没有有效地提交相关文件来表明他们对新票据选项的偏好，那么选项三将成为计划债权人的默认选择。
对于短期票据和中期票据持有人来说，禹洲集团将采取增信措施来提高信用。其中包括对16家外商独资企业项目公司股份的一级和二级质押，预计将产生3亿至3.6亿美元的杠杆自由现金流。此外，短期票据还将以重组后公司控股股东持有的公司10%股权的股份质押作为额外的增信措施。
此外，禹洲集团还为持有短期票据和中期票据的投资者设立了现金清偿机制。该机制包括将33项投资物业的净收益的70%出售，以及将公司附属公司持有的5家外商独资企业项目公司的股东分红或变现所得的70%。预计这将产生19亿美元的可自由使用的现金流。
然而，债权人小组对这份方案提出了反对意见。
在反提案中，债权人要求将自2022年5月禹洲集团违约以来优先票据的所有应计及未付利息与优先票据的未偿还本金以相同方式处理。对于短期票据，计划债权人选择减少转换为该公司短期票据的现有票据本金，并由该公司支付预先协议的第1天摊销款项。此外，整体应付票息（包括实物支付利息）将增加，并从重组生效日期后的每半年开始摊销。还有，指定外商独资实体项目公司的分派、变现中用于现金清偿的百分比将增加，所得款项将用于按面值加上应计利息赎回短期票据。
关于中期票据的问题，可以考虑对中期票据的债转股转换价格进行重新评估，以便让中期票据的持有人在公司重组后能够获得更多的股份。同时，可以考虑增加前两只中期票据的规模，减少第三只中期票据的规模，以提高中期票据的发行规模的稳定性。此外，还可以适当增加每只中期票据的票息，以提高中期票据的吸引力。
禹洲集团宣布，将继续与债权人小组保持沟通，以解决尚未解决的问题，并在实际可行的情况下尽快实施重组方案的条款。
根据IPG中国区首席经济学家柏文喜的说法，禹洲债务重组方案需要获得至少75%以上债权人的同意才能执行。柏文喜指出，重组方案能否获得通过主要取决于公司当前的实际经营状况和行业形势，以及债权人对此的认知和诉求调整。因此，禹洲债务重组方案很可能需要经过多轮沟通和博弈，才能达成各方都满意的方案。
化债难
禹洲集团在2023年到期的一笔美元债券上出现了问题。这笔债券的票面利息为8.5%，应于去年3月7日支付2125万美元的利息。然而，宽限期过后，禹洲集团仍未能按时支付利息，从而导致债务违约。
在公告中，禹洲集团坦诚地承认了自身债务状况。
截至2022年12月底，禹洲集团在境外的债务计息负债总额约为68亿美元（不包括应计利息）。其中，未偿还的优先票据本金约为55亿美元，高级永续证券未偿还本金约为3亿美元，由本公司担保的票据未偿还本金约为7亿美元，另外还有约3亿美元的其他有质押无抵押银行债务。
截至2022年末，禹洲集团在境内的债务未偿还本金计息负债总额约为人民币123.1亿元。其中，银行及其他借款约为74.6亿元，公司债券约为48.5亿元。这些境内债务占禹洲集团总债务的比例约为20%。值得一提的是，禹洲集团目前没有发生任何违约情况。
禹洲债务重组方案中披露的未来可用于偿还债务的累计现金流约为38亿～46亿美元，无法完全覆盖债务规模，这意味着禹洲在偿还境外债务方面仍存在一定的缺口。债务重组只是将偿债时间延后，实际债务并未减少，因此禹洲需要在约定时间内恢复足够的流动性。为此，禹洲迫切需要通过销售、出售资产等方式来回收现金流。
在禹洲境外债务违约之前，该公司曾采取多种措施来减轻债务压力。
与其他遇到困境的房地产企业一样，禹洲选择了债务展期作为解决方案。去年1月，禹洲提出了对两笔优先票据的交换要约，这两笔票据分别在2022年到期，利率分别为6%和8.625%，未偿还本金约为5.82亿美元。除了通过美元债展期协议解决了高比例的债务外，禹洲还成功获得了其他12只票据的交换要约，涉及未偿还本金合计约49.15亿美元，到期时间为2022年至2027年。
此外，禹洲还进行了一些资产处置。2021年12月，禹洲将其深圳总部大楼质押给一家中资股份商业银行，以获得约11亿元的贷款。
去年2月，禹洲以3.05亿港元的价格将其持有的健采有限公司85.64%的股权转让给了泰捷有限公司。随后的一个月，禹洲又将禹洲物业的全部已发行股本出售给了华润万象生活，成交价约为10.58亿元。这次出售完成后，禹洲在2022年内获得了约6.93亿元的收益。
“禹洲处理资产也是让债权人看到希望，不是诚意不够，是确实缺资金。”一位知情人士透露，禹洲目前面临着资金短缺的问题，这也是导致民营房企融资和销售两端困境未能得到改善的原因。禹洲需要解决的关键问题是如何实施偿债方案，但同时还要保证项目的交付，维持正常的经营，并支付境内债务利息，这给现金流带来了巨大的压力。禹洲作为群体性危机中的一员，面临的自救能力有限。
根据最新公告，禹洲公司对未来10年的现金流情况进行了预测。预计在2023年至2032年期间，禹洲公司的现有物业开发项目将产生累计无杠杆现金流总额约为400亿至500亿元人民币。同时，物业开发项目及偿还境内债务所产生的累计现金净额预计约为150亿至200亿元人民币。这一预测显示了禹洲公司在未来10年内的稳定现金流情况。
此外，禹洲还拥有41处投资物业，其中包括购物中心和写字楼。根据计划，禹洲计划在2023年至2027年期间逐步出售部分投资物业，预计所得款项净额约为110亿元至170亿元。
在2023年5月举行的股东周年大会上，禹洲集团董事会主席郭英兰表示：“尽管行业面临着动荡的发展期，但禹洲人决心在艰难的环境中坚持不懈，绝不放弃，也绝不躺平。我们相信，只要我们勇于面对变局，我们就能够找到新的生存和发展机会，从而摆脱困境。”然而，禹洲集团在化解债务问题上可能会面临一条漫长而艰难的道路，因为博弈已经开始。
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