盛邦国际大厦-招商中心

海报设计 郁斐

商业综合体是城市中最常见且规模最大的一种消费和文化休闲场所，它集合了多种城市公共功能。商业综合体不仅提供了丰富多样的购物选择，还融合了餐饮、娱乐、文化等多种元素，为人们提供了全方位的消费和娱乐体验。在商业综合体中，人们可以一站式满足各种需求，无论是购物、用餐、观影还是参观展览，都能在这里找到合适的场所。商业综合体的出现不仅丰富了城市的消费场所，也成为人们日常生活中不可或缺的一部分。

自改革开放以来，中国开始兴建现代商业综合体，其中以北京和深圳的“国贸”为代表。随着时间的推移，城市购物中心模式逐渐兴盛起来。到了21世纪初，许多三四线城市也开始将商业综合体建设作为改变城市形象、进行新区建设和旧城改造的重要手段。经过二三十年的发展，商业综合体的建造和运营风格不断创新，但一些早期建成的商场面临着业态老化和吸引力下降的困境。这些商场通常位于城市的中心或次中心地段。

假日百货（原仟村百货）是位于上海杨浦区控江路的一家商场，成立于1999年。它曾经是控江路时尚的引领者，吸引了许多品牌进驻，以其高性价比受到周边社区的欢迎。然而，随着时间的推移，商场逐渐转向小商品市场化，并最终在接下来的10年里空置下来。

随着新的综合体不断向郊区拓展，一些传统商圈中的老综合体逐渐失去了活力，门可罗雀甚至不得不关停，就像爱德华·苏贾（Edward Soja）所描述的城市中的“空洞”。

所有的建筑都会经历时间的洗礼，逐渐显现出岁月的痕迹。近年来，商场的更新和商圈的升级成为城市振兴消费和城市更新的热门话题。今年年初以来，北京、上海、天津等城市纷纷传出商业综合体升级换代的消息。

在城市更新的视角下，老一代的商业综合体可以通过以下改变来焕发新生：

1. 提升空间设计：老一代商业综合体通常设计简单、单调，缺乏吸引力。通过重新设计空间布局和装饰，可以创造出更具活力和吸引力的环境。例如，增加绿化植物、引入艺术装置、改善照明和色彩搭配等，使空间更加美观宜人。

2. 引入创新概念：老一代商业综合体往往缺乏创新和新鲜感。通过引入新的商业概念和业态，如时尚潮流、科技体验、文化艺术等，可以吸引更多年轻人和时尚消费者，为商业综合体注入新的活力。

3. 提供多样化的服务：老一代商业综合体通常只提供传统的购物和餐饮服务，缺乏多样性。通过增加多元化的服务，如健身中心、儿童游乐区、社交空间等，可以满足不同人群的需求，增加商业综合体的吸引力。

4. 加强社区互动：老一代商业综合体往往缺乏与周边社区的互动和联系。通过举办社区活动、开展公益项目、与当地文化机构合作等方式，可以增强商业综合体与社区之间的联系，提升商业综合体的社会责任感和形象。

5. 引入数字化技术：老一代商业综合体在数字化方面通常较为滞后。通过引入智能科技、无人零售、在线预订等数字化技术，可以提升商业综合体的便利性和体验感，吸引更多年轻人和科技爱好者。

通过以上改变，老一代商业综合体可以焕发新生，吸引更多人群，提升商业价值，并与城市更新的目标相契合。

假日百货（原仟村百货）是位于杨浦区控江路的一家商场，成立于1999年。它曾经在控江路时尚领域起到了引领作用。商场的名字在1999年改为假日百货，这个改变也标志着商场进入了一个新的发展阶段。

商场衰落的三种迹象

早年间建设的商业综合体，当显出衰败迹象之时，通常会具备以下一些特征：

1. 人流减少：商业综合体的客流量明显下降，人们不再频繁光顾该地区，导致商业综合体的生意逐渐冷清。

2. 商户流失：商业综合体内的商户纷纷关门或搬迁，导致商业综合体的经营环境变得更加萧条。

3. 设施老化：商业综合体内的设施设备老化严重，维修和更新成本高昂，无法满足消费者的需求。

4. 缺乏创新：商业综合体缺乏创新和更新的理念，无法跟上市场的变化和消费者的需求，导致竞争力下降。

5. 缺乏吸引力：商业综合体的品牌形象和定位模糊，无法吸引消费者的注意力，缺乏吸引力和竞争力。

6. 管理不善：商业综合体的管理不善，缺乏有效的运营策略和管理团队，导致经营效益下降。

7. 周边环境变化：商业综合体周边环境发生了变化，导致商业综合体的地理位置不再具有优势，影响了商业综合体的发展。

综上所述，当商业综合体显出衰败迹象时，通常会出现人流减少、商户流失、设施老化、缺乏创新、缺乏吸引力、管理不善和周边环境变化等特征。

1. 外墙的老化和损坏。街道的外墙是展示城市文化风貌的重要组成部分，而且修复和清洁外墙的成本相对较低，操作也相对容易。如果外墙的维护也变得困难，这可能意味着物业和运营者没有尽到责任，或者该项目的经营状况不佳，无法承担维护工作。

消费者面临入口难题——一些建筑底层被随意出租给零售小店和便利店，导致店面被切割得越来越零散，消费者很难进入建筑内部进行消费。例如，在上海四川北路上的一些综合体，由于人行道过于狭窄，商业规模只能局限于底层商铺，消费者只能匆匆购买东西然后离开，无法停留和进入。这种消费形式限制了店铺的升级，而店铺的低端化也削弱了地段的优势。

自从百货商店时代开始，城市的商业综合体就以中庭为核心，将各层店铺串联起来。如果消费者无法进入建筑内部，那么这座建筑原本设计的中庭模式就无法发挥作用。

盛邦国际大厦的下层曾经是一个多层商业综合体，其中包括了快时尚品牌C&A，即现在广莲申的位置。而现在，上层部分已经改建为WeWork办公空间。然而，人们很难找到主入口，这给人们带来了一些困扰。此外，本应该将办公和商业分开的一扇侧门至今仍然可以通往更高层的捞王火锅店。这些情况都是赵忞拍摄的照片所展现的。

消费者通常只在综合体的1~2层最靠近街道的位置进行消费，而高层的商铺则通过“外挂楼梯”的方式吸引顾客。在一些大城市的综合体中，高层商铺主要以餐饮为主，顾客通过不同商户外置的电梯进入消费。然而，这种情况往往导致综合体外立面破损，也反映了综合体管理失控的问题。

空间改造的两个建议

商业综合体的更新越来越受到关注。一般而言，商业综合体的空间改造会注重以下两个方面，同时辅以管理思维上的改变：

1. 为了提升商业综合体的吸引力，我们可以考虑创造更多的广场和前厅型的公共空间。通过设计开敞的空间，我们可以明确告知消费者商业综合体的入口位置。即使我们将门前的广场用作停车场，也能有效地吸引消费者。许多老城区的商业综合体之所以难以成为城市文化地标，主要是因为停车位不够，只能吸引周边社区居民。因此，增加停车位的数量对于提升商业综合体的吸引力至关重要。

如果原本停车位较为充足，这些空旷的区域可以经常举办装置展览、创意市集等地标性的活动，以展现商业特色。对于一些街道原本较为狭窄，商圈紧贴车行道的综合体来说，有些综合体甚至需要将底层开放，以创造吸引人流的空间，尽管这样会丧失一部分商业面积。

为了实现引流与盈利的平衡，传统的“包租”被动模式已经不再适用。现在，商家们需要转变角色，成为店铺盈利的管理者，采取主动模式来实现盈利。

这种转变需要通过测算来实现。商家们需要仔细分析市场需求和竞争情况，制定合理的定价策略，以确保产品或服务的竞争力。同时，他们还需要关注店铺的运营成本，包括租金、人工成本、采购成本等，以确保盈利空间的最大化。

除了管理店铺的盈利，商家们还需要注重引流，即吸引更多的顾客到店消费。他们可以通过市场营销手段，如广告宣传、促销活动等，来提高店铺的知名度和吸引力。此外，他们还可以利用互联网和社交媒体等渠道，与顾客进行互动和沟通，提高顾客的忠诚度和购买意愿。

总之，商家们需要放弃传统的被动经营模式，转变为主动管理者，通过测算来实现引流与盈利的平衡。只有不断适应市场变化，灵活调整经营策略，才能在竞争激烈的商业环境中取得成功。

启动"黑盒子"。术语"黑盒子"、"白盒子"和"透明盒子"的概念源自于博物馆和美术馆的设计理念。

在商业综合体中，有一种被称为“黑盒子”的设计模式。它的特点是内部几乎没有窗户，主要依靠人工采光和通风系统。外立面通常会挂上大幅海报，成为视觉焦点。这种设计模式常见于古典主义或Art Deco风格的老建筑改造的商业综合体，也与传统的“环绕中庭的流线设计”有直接关联。

“黑盒子”设计的目的是让消费者不需要知道店铺内部的布置是什么样的，而是通过外部的人工景观来传达情绪，调动消费欲望。这种设计模式强调的是外部的视觉效果，通过海报等元素来吸引消费者的注意力。同时，它也提供了更多的空间用于仓库和办公室等功能。

总的来说，“黑盒子”设计模式在商业综合体中起到了营造氛围、吸引消费者的作用。它通过外部的人工景观和视觉焦点，让消费者产生购买欲望，同时也提供了更多的内部空间用于商业运营。

“透明盒子”则会有一面（通常是主入口面）透明玻璃幕墙，外部不一定能看到内部的店铺，但可让自然光可以进入建筑内部，创造有趣的光影空间，形成个性装饰。夜间还能透出炫彩景观，吸引消费者的目光。

从左至右分别为外立面不开窗也不做表皮设计的“黑盒子”、外立面不开窗但是做透明化和灯光设计的“假白盒子”或“半白盒子”（部分区域可接受自然光），以及开大窗但是通过不透明贴花或其他半透明灯光设计而成的“白盒子”。赵忞 图

进入2020年前后，综合体的设计理念发生了一些变化。从以往的“白盒子”设计，综合体的设计趋向于更加开放和透明的“透明盒子”设计。这种设计理念的目的是让街道上的行人能够透过玻璃幕墙看到商场内部的活动，从而引发内外的互动。这样一来，行人们可以感知到商场内部的消费场景，进而被吸引进来。这种设计理念的变化，为综合体带来了更多的活力和吸引力。

夜晚的上海淮海路商业街，灯火辉煌，熠熠生辉。商铺的霓虹灯闪烁着五彩斑斓的光芒，照亮了整条街道。人们穿梭在繁忙的人流中，忙碌而兴奋地购物和品味美食。

淮海路商业街是上海最繁华的购物区之一，吸引了无数的游客和当地居民。这里汇聚了众多国际知名品牌的旗舰店，以及各种时尚潮流的精品店。无论是时尚服饰、奢侈品还是电子产品，这里都能满足不同人群的购物需求。

除了购物，淮海路商业街还有许多美食选择。各种中西餐厅、咖啡馆和小吃摊位散发着诱人的香气，让人垂涎欲滴。无论是品尝正宗的上海菜还是尝试国际美食，这里都能满足你的味蕾。

夜晚的淮海路商业街充满了活力和魅力。无论是购物还是品尝美食，这里都是一个让人流连忘返的地方。无论是当地居民还是游客，都能在这里找到自己的乐趣和满足。

上海新天地夜景是一个令人惊叹的景点，每天夜晚都吸引着无数游客前来观赏。这里的夜景以其独特的魅力而闻名，被誉为上海夜晚的明星之一。

当夜幕降临时，整个新天地区域变得灯火辉煌。高楼大厦和建筑物的外墙被彩灯点缀，熠熠生辉。霓虹灯的闪烁和灯光的投射在夜空中交相辉映，营造出一个梦幻般的氛围。

在新天地的夜晚，人们可以漫步在繁华的商业街区，欣赏到各种各样的建筑风格和设计。从现代化的摩天大楼到复古的欧式建筑，每一座建筑都展现着独特的魅力。夜晚的灯光将这些建筑装点得更加美丽，给人一种令人陶醉的感觉。

此外，新天地的夜景还包括了各种各样的文化活动和娱乐表演。街头艺人、乐队和舞者在夜晚的街头表演，为游客们带来了一场视听盛宴。这些表演不仅增添了夜晚的乐趣，也展示了上海的文化魅力。

总的来说，上海新天地夜景以其独特的魅力和多样化的娱乐活动吸引着无数游客。每个人都可以在这里找到自己喜欢的活动，并享受到一个令人难忘的夜晚。无论是情侣、家庭还是朋友，都可以在这里度过一个愉快的夜晚。

以淮海路新天地为代表的“透明盒子”，上层同时做了体量削减，留出更多的公共平台和绿化空间。

正如沃尔特·本雅明在1935年《拱廊街计划》中所提到的，人群就像一层帷幕，将熟悉的城市与游客隔开，城市以幻影的形式吸引着游客，有时是美景，有时是房间。这两者结合在一起，变成了百货商店，利用游客自身来推销商品。这一观点指出了城市商业综合体对其原始形式的回归。

老旧商场面临活力危机时，常常被形容为“黑盒子”。为了改变这种状况，可以考虑在不改变原有结构的情况下进行一些改造，打开这个“黑盒子”，创造一些开放的公共空间，如露台、花园等。

通过进行表皮收缩的方式，可以在商场外部创造出一些开敞的空间。这些空间可以被设计成露天的露台，供人们休息、聚会和欣赏景色。同时，可以在商场周围种植花草树木，打造出一个小型的花园，为人们提供一个舒适、绿意盎然的环境。

这些公共空间的创造将为商场注入新的活力。人们可以在这里放松身心，与朋友交流，感受大自然的美好。商场也可以利用这些空间举办各种活动，如户外市集、音乐演出等，吸引更多的人流和顾客。

通过打开“黑盒子”，创造开敞的公共空间，老旧商场可以焕发新的生机。这些改造不仅能够提升商场的吸引力，也能够为人们提供一个愉悦的购物和休闲体验。

一方面，通过增加城市的绿化面积，可以改善城市环境。另一方面，我们可以向路人展示“楼上有美丽风景”，同时减轻过于垂直整齐的建筑外墙对街道的压迫感。

许多新建的综合体正在以热带雨林等各种奇观场景吸引消费者的兴趣，他们纷纷前往体验和拍照打卡。与此同时，那些外立面无法改变的老综合体也可以探索将一些景观外置，以此形成城市地标，吸引更多的客流和探店者。

进一步来看，老商业综合体的建设初衷通常依赖于地理位置的优势，因为人流量是自然而然存在的，不需要刻意引导。综合体只需要充分利用占地面积，创造更大的商业空间来出租，依靠租金来维持运营。因此，运营模式相对来说比较简单。

如今，综合体之间的竞争日益激烈，为了吸引更多的顾客，需要不断创造独特、舒适、引人注目的场景和体验。因此，综合体的空间设计更加注重营造场景，甚至通过打造文化场景和引进知名品牌的“首店”来帮助综合体实现良性循环。运营模式也变得更加精细化。

要让老旧综合体焕发新生，除了进行空间改造外，还需要在管理模式和运营模式上进行探索。

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城市因集聚而诞生。

市民生活的底色是由一座城市的公共政策、人居环境和习俗风气共同塑造的。这些因素相互作用，共同影响着市民的生活方式和品质。

首先，公共政策是城市发展的重要指导方针。一座城市的公共政策决定了城市的发展方向和重点。例如，城市可以制定政策来促进经济发展，提供就业机会，改善基础设施，提供优质的公共服务等。这些政策直接影响着市民的生活质量和福利水平。

其次，人居环境是市民生活的重要组成部分。一个宜居的城市环境可以提供舒适的居住条件和便利的生活设施。例如，城市可以建设公园、绿地和休闲设施，提供清洁的空气和水资源，改善交通状况等。这些因素直接影响着市民的身心健康和生活满意度。

最后，习俗风气是城市文化的重要组成部分。一座城市的习俗风气反映了当地人的价值观和行为规范。例如，城市可以倡导文明礼貌、互助友善的社会风尚，鼓励市民参与公益活动和社区建设等。这些习俗风气影响着市民的社交关系和社会凝聚力。

综上所述，一座城市的公共政策、人居环境和习俗风气共同塑造了市民生活的底色。这些因素相互作用，共同影响着市民的生活方式和品质。因此，城市管理者应该注重公共政策制定、人居环境改善和习俗风气培育，以提升市民的生活质量和幸福感。

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