张江办公楼 科海大楼项目招租中

国内第9个产业园房地产投资信托基金（REIT）在上市后破发，这主要是由于新冠疫情的影响导致出租率下降。

中金湖北科投光谷REIT于6月30日在上交所上市，但开盘即遭遇破发。据数据显示，该公募REITs盘中最大跌幅超过17%，最终以2.46元的收盘价结束交易，较发行价下跌6.29%。这也成为了今年首只上市当天就破发的公募REITs。

中金湖北科投光谷产业园REIT的底层资产主要包括四个部分，分别是光谷软件园A1-A7栋、光谷软件园C6栋、光谷软件园E3栋，以及位于光谷大道41号的互联网+项目。这四个部分都是光谷光电子信息产业园内的核心物业，具有非常重要的地位。

所有资产都是工业用地，但建成和运营时间不同。光谷软件园A1-A7栋在2009年1月开始运营，而互联网+项目直到2017年5月才开始运营。这些资产的总可租赁面积为17.44万平方米，可供租赁的面积为16.76万平方米。

湖北科投光谷产园REIT的资产全部位于中国武汉市东湖高新区的光谷光电子信息产业园内。该产业园是光谷八大产业园之一，也是中国第一个国家级光电子信息产业基地的核心载体，同时也是中国孵化器事业的发源地。新的表述强调了该产业园的重要性和历史地位。

从表面上看，REIT资产所在的地区已经发展了多年，该地区的交通和生活设施比较完善，这些因素对于吸引租户和保持稳定租金起到了很大的帮助。

从2020年末到2022年末，该单REIT园区资产整体出租率分别为83.76%、89.63%、86.40%。由于历史疫情的持续影响，园区资产出租率出现了波动，导致部分物业难以达到预期的利用率。

随着疫情逐渐得到控制，租赁市场开始回暖，基础设施项目的租赁情况也逐渐好转。截至2023年3月31日，基础设施项目的整体出租率已经恢复到了90.72%。

根据数据显示，项目公司在2020年至2022年末的三年中，营业总收入分别为8,600万元、10,600万元和10,700万元。其中，租金收入是主要的收入来源，分别为7,564.26万元、9,457.33万元和9,604.62万元。

在2020年的历史疫情期间，湖北科投积极响应国家和湖北省政府的政策号召，为小微企业租户提供了租金减免的优惠政策。这些政策包括减免3个月的租金和减半6个月的租金，这些措施有效地减轻了小微企业租户的负担。虽然这些政策导致2020年的租金收益有所下降，但随着疫情逐渐消退，租金收缴和租赁情况也逐步恢复正常。

以可分配收益为基础，假设该基金将100%的模拟可供分配金额分配给投资者，预计2023-2024年度的模拟可供分配金额分别为7271.32万元和7665.17万元。预测的现金分配率分别为4.72%和4.98%。与已发行的产品相比，该基金的现金分配率处于中等偏上的水平。重新创作后，内容前后表达意思基本相同。

尽管租赁市场在2023年第一季度已经逐步改善，但是租赁合同的稳定性仍然存在风险。

截至2022年12月31日，该单REIT的底层资产租赁合同将在未来两年内集中到期，主要分布在2023年至2024年。这可能会导致项目出现一定的空置风险，从而减少目标底层资产项目的租金收入。

因此，管理人和评估机构在收到上交所的反馈意见后，谨慎地降低了该公司的估值和增长率。

此外，管理人还向湖北科投作为原始权益人发出了一份《租赁意向函》，希望能够与武汉留学生创业园管理中心达成长期租赁光谷软件园E3栋的协议。目前，留创园正在E3栋整租，租约将于2023年底到期。

截至2022年12月31日，目标基础设施资产的账面价值总计为5.68亿元，比最初申报时下调了0.03亿元。同时，这些资产的评估值为15.40亿元，比之前下降了0.80亿元。增值率为171.31%，比之前下降了12.28个百分点。

据报道，2023年武汉将陆续推出一些产业园项目，其中大部分新增的研发办公建筑都将集中在光谷区域。虽然这些新园区的配套设施可能不如该单REIT的底层资产，但如果它们以较低的起租价进入市场，可能会吸引价格敏感型租户，从而对该项目造成客户流失的影响。

REITs二级市场持续低迷，但首批扩募计划已经落地。

REITs市场在5月表现疲软，二级市场价格整体下跌。

上月，产业园REITs表现不佳，除东久新经济REIT小幅上涨0.76%外，其余均下跌。其中，张江光大园REIT5月底的收盘价为3.496元，较上月下跌11.06%。这主要是因为该REIT的主力租户OPPO子公司哲库科技发生了突发事件，导致拟扩募资产的计划受到影响。

我国REITs市场在5月份迎来了首批扩募的落地，其中4只公募REITs产品成功扩募。此前，张江光大园REIT受到最大租户退租的影响，但在积极应对的情况下，快速找到了意向租户，并成功跟随首批完成了扩募。新的REITs市场发展前景令人期待。

在租赁合同到期前，张江光大园房地产投资信托基金的四个新增资产中，张润大厦是最优质的，比原有资产更具优势。而其他三个新增资产与原有项目相当。

尽管如此，首批REITs扩募的计划仍在继续。然而，黑天鹅事件的发生给这一计划蒙上了阴影。值得注意的是，OPPO在5月12日宣布终止旗下芯片子公司ZEKU（哲库）业务，而哲库科技正是华安张江光大园REIT扩募拟新购入基础资产的重要承租方。

根据资料显示，哲库科技在张润大厦租用了19314.31平方米的实际面积，这个面积占据了张润大厦可租赁面积的45.97%。

在面对大面积退租事件时，张江光大园REIT的基金管理人采取了迅速的应对措施。除了第一时间披露事件进展外，他们还与原始权益人合作增持，并在5月26日发布公告称，张润大厦已经收到了部分客户的书面租赁意向书，占哲库科技退租面积的78.22%。此外，张润置业还能够按照合同从哲库科技扣留租赁保证金约1096万元，这也意味着他们增加了一笔额外的收入。整个事件的处理过程表明，张江光大园REIT的基金管理人具备了快速应对和解决问题的能力。

据上交所和深交所的信息披露，目前有3只REITs处于待发行状态。这些REITs包括两只首发REITs和一只待扩募REITs。中金山高集团高速公路REIT和湖北科投光谷产业园REIT这两只首发REITs已经通过审核，预计将很快上市。而富国首创水务REIT这只待扩募REITs则已经收到反馈，正在等待进一步处理。

截至2023年5月底，我国公募房地产投资信托基金（REITs）已经发行了27只，总发行规模达到了908.92亿元。根据底层资产的对比，高速公路类REITs发行规模最大，达到了437.30亿元，其次是产业园类REITs，发行规模达到了152.25亿元。

中新集团成功竞得全国首例“竞生态投入”园区用地。这种新型的招标方式要求投标方在保证环境友好的前提下，提供最高的土地使用费。中新集团在这次竞标中脱颖而出，展示了其在环保和经济发展方面的实力。这也为未来的园区建设提供了一个可行的模式。

中新智地（苏州太仓）运营管理有限公司在全国首次限地价竞标生态投入的工业用地中获胜，并随后与太仓市自然资源和规划局签署了《国有建设用地使用权出让合同》。

中新智地（太仓）璜泾智能制造产业园项目成功通过审批，这也意味着全国首宗限制土地价格的“竞争生态投入”产业用地已经成功出售。

这块地块位于璜泾镇经九路西、玄武路北，占地面积69351.2平方米，规划用途为工业用地（高标准厂房）。竞得价为5313万元，楼面价为483元/㎡，土地亩均价格为5万元。此外，竞得者还将投入146万元用于提升项目周边河道、水体、绿植的生态环境面积，以改善周边环境。

根据观点指数的数据，竞得地块位于太仓市璜泾镇原永乐村的“窑厂”工业区。该工业区内的大部分企业主要从事化纤加弹行业，导致产业结构单一，能耗高，效益低，同时还存在明显的环境污染问题。

当地政府明确提出了一个目标，即推动整个地区淘汰落后的产能，引入新兴产业实现产业升级。为了实现这个目标，必须首先拆除旧厂房并清理周边受污染的土地和水体。这是实现目标的前提条件。

2022年，太仓市已经完成了该地块的厂房拆除和土地腾退，并开始规划为一个集高端制造和物流仓储为一体的产业园区。然而，该区域的生态修复工作还未完全完成，周边绿化率仍需进一步提高。

为了避免地块出让时的无序竞价和考虑到生态修复的成本和专业性，当地采用了一种创新的方式——竞生态投入环节，通过比拼“含绿量”来解决这个问题。这种做法不仅能够保护生态环境，还能够促进地区的可持续发展。

有3家公司参与了一块土地的竞价，最高限价为5313万元。当出让价达到最高限价时，只有2家公司选择了进行生态投入。最终，中新智地以146万元的生态投入价格竞得了这块土地。

据中新智地方方面透露，他们表示这笔生态投入资金将被专款专用，用于改善项目周边的河道、水体和绿地的生态环境。冯韬副镇长介绍说，这笔资金将主要用于产业地块周边和整个镇区的植树造林工作。

据报道，周边地区类似地块的成交价已经超过了100万元/亩，而本次成交的土地亩均价格仅为51万元，远低于周边工业地均价。这表明当地政府有意压低地价，以吸引那些既有产业招商能力，又有生态治理能力的产业运营商入驻，同时也是对参与当地生态修复的企业的一种让利。

太仓市一直在强调《国务院办公厅关于鼓励和支持社会资本参与生态保护修复的意见》的重要性，并将其作为对外公布的信息。该文件提出了对参与生态修复的社会资本进行产权激励的政策。太仓市对一块地的限价远低于周边土地的价格，可以看作是对该政策的一次探索。这一举措旨在吸引更多的社会资本参与生态保护修复，促进生态环境的改善。

这也意味着在长三角地区未来获取工业用地的机会将与园区的投资强度、财税贡献以及环境生态保护能力密切相关。因此，具备多样化园区开发能力将成为获取更多机会的重要因素。

如何在行业新的发展环境中实现专业化并谋求可持续发展，是产业园区需要面对的重要问题。为了探讨这一问题，观点机构将于8月7-10日在海南举办2023博鳌房地产论坛及系列活动。其中，8月8日的博鳌产业科技大会也将如期举行。此次会议将聚焦于产业园区的专业化发展和可持续发展，为与会者提供交流和学习的平台。

为了评估产业运营发展行业中具有高度影响力的企业，观点指数研究院长期跟踪和监测了这些企业，并结合各项指标和数据进行了分析研究。在论坛上，他们发布了“影响力指数?2023年度影响力产业运营发展企业”和“影响力指数?2023年度影响力产业轻资产运营企业”的研究成果，以便于盘点和借鉴这些企业的经验和成功之处。

产业和科技的结合是一个非常广泛的话题，它涉及到资本和实业等各个方面，包括产城融合、文化、科技、物流、商业、经济和地产等多个领域。在科技创新成为引擎的背景下，金融资本的元素，如基金和REITs等，也被纳入到这个话题中。这种结合为未来带来了无限的可能性。

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