协泰中心-招商中心

在上海陆家嘴的一间高层办公室内，一尊青铜鼎庄重地摆放在落地玻璃窗前。透过窗外的景色，可以看到东方明珠、上海中心大厦、金茂大厦等标志性建筑，美景尽收眼底。张正是一家百人律所的负责人，他的办公桌上摆放着各种中介送来的甲级写字楼的租金报价。眼下，他正在考虑租约到期后律所的去留问题。

在过去的10年里，张正的律所经历了4次搬迁扩租。2012年，律所从普通写字楼搬迁至陆家嘴的一座高档写字楼，租赁面积也增加了近200平方米，达到了600多平方米。律所的发展势头在2019年更加强劲，扩张至了1000多平方米的办公面积。而在2021年，律所又在同层拿下了数百平方米的办公空间，进一步扩大了规模。

大多数律所的趋势是不断扩大租赁面积，并从分散在上海各处的不太知名的办公楼，向城市核心区的高级办公楼迁移，甚至是超高级办公楼。

在写字楼租赁需求低迷的时候，这种进发变得更加引人注目。

根据世邦魏理仕数据，2023年上半年，写字楼新租需求中，专业服务业的需求已经迅速增长，与金融机构的需求水平相当，分别占总新增需求的18%和20%。值得注意的是，在专业服务业的新增需求中，咨询及律所的占比较大。

中介机构的多名一线业务人员也察觉到了这一变化，但他们提出了更多疑问，为什么会选择律所呢？

攻城略地

王岳告诉经济观察报，近年来，律所是市中心甲级写字楼净吸纳量贡献最大的行业之一，除此之外很少有其他行业能够对市场新增需求做出如此突出的贡献。

根据世邦魏理仕的数据显示，律所在上海的租赁需求呈现出逐年增长的趋势。据统计，2021年和2022年，律所在上海全年的新租面积分别为2.8万平方米和3.6万平方米。而令人惊喜的是，到了2023年上半年，律所的新租面积竟然达到了2.2万平方米，这一数字超出了预期。

不仅如此，律所在总新增租赁需求中所占的比例也在逐年增加。2021年，律所的新租面积仅占总新增租赁需求的1.9%。然而，到了2023年上半年，这一比例已经增长到了4.1%。这意味着律所在上海租赁市场的份额正在不断扩大，显示出律所行业的蓬勃发展态势。

综上所述，律所在上海的租赁需求在未来几年有望继续增长，这为律所行业带来了更多的发展机遇。

变化最早萌芽在4年前。王岳表示，在2019年之前，除了几家头部大律所，大部分律所都没有引起其所在机构的关注。然而，自2019年以后，交易频繁发生，这一变化开始显现。王岳形象地描述了这一变迁：他们正以大步迈进，纷纷涌入甲级办公市场。

这也给中介机构带来了商机，一位从事写字楼租赁业务十几年的人士感叹，近几年，仅他所在的一家机构，每年都能成交4-5单整层写字楼租赁交易，“几乎都是整层整层租出去”。

根据世邦魏理仕的数据统计，2018年至2022年底，上海甲级写字楼内的律所承租面积从21.5万平方米增长至34.3万平方米。与此同时，律所的数量也从2018年底的194家增长至2022年底的239家。

这意味着，在上海，每年都有超过10家律所选择将办公地点迁移到甲级写字楼。

目前，许多行业都在选择缩减或保持谨慎的办公面积，但律所的扩张却显得与众不同。王岳对律所的这些变动了如指掌：例如，2021年，上海海华永泰律师事务所从裕景国际商务广场搬迁至富士康大厦；2022年12月底，上海段和段律师事务所从虹桥的万都中心迁至上海中心大厦；同样在2021年，观韬中茂律师事务所从协泰中心搬迁至尚嘉中心，并在2022年又扩租了一个楼层；而中联律师事务所上海办公室原本占据长泰国际金融中心的1000多平方米，后来搬迁至富士康大厦后面积翻倍，而且在2023年还扩租了富士康大厦的21层整层。“可以说，排名前10到20的律所，大部分在过去的2到3年里进行了搬迁和扩租。”

根据世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕的介绍，2023年上半年，中资律所成为扩张的主要力量。在律所新租需求中，超过90%的比例来自内资和上海本土律所，而外资律所仅占6.5%。

北京的律师事务所近年来出现了搬迁扩张的趋势。一位专业人士表示，从2017年和2018年开始，这一现象在北京律所中变得普遍。

在过去的两年里，一家律所从北京SK大厦搬迁到了正大中心，并扩大了租赁面积，达到了1万多平方米。与此同时，其他北京的律所也发生了类似的情况，进行了扩租。

另一位专业人士也提到，北京的外资律所规模本来就不大，大部分都在维持或缩减，很少有扩张的情况。比如像Skadden这样的老牌外资律所，原本在国贸租赁了一整层的办公面积，现在已经缩减到了半层。一位写字楼中介人士指出，外资律所实际上是外国律所在中国的代表机构，他们能提供的法律服务是有限的。“随着中国本土律所的崛起和行业业务的紧缩，外资律所的办公室规模也不再需要那么大，所以缩减是必然的。”

为什么是律所

推动律所扩张的首要因素是业务量的增加和团队规模的扩大。

一位北京两高律师事务所的合伙人告诉经济观察报，他所在的律所在2021年从东三环泰康大厦搬迁到了东二环的兆泰国际中心。这次搬迁使得律所的面积从不到3000平方米扩大到了6000平方米，但是工位仍然不够用。不久之后，律所又租下了20层的半层空间，目前总租赁面积已经超过7000平方米。这次搬迁是因为律师人数的增加，原来的场地已经无法满足需求。搬迁后，律所的律师人数从不到300人增加到了2021年年底的400多人。

根据司法部的最新统计数据显示，自2017年至2021年，我国执业律师人数每年都以超过10%的速度增长。截至2022年底，全国共有超过65.16万名执业律师和3.86万多家律师事务所。与2021年相比，2022年全国律师事务所增加了2000多家，执业律师人数比上一年度增加了7.68万人。

国家层面也在积极推动法律服务业的发展。根据司法部发布的《全国公共法律服务体系建设规划（2021-2025年）》，预计到2025年，全国执业律师数量将达到75万人，每万人拥有律师的预期值为5.3人。这一规划旨在提高公众的法律服务水平，保障人民群众的合法权益。通过增加律师数量，将为广大人民提供更加便捷、高效的法律咨询和服务，进一步推动法治建设。

在接受经济观察报采访时，张正告诉记者，律所在市场环境下追求品牌化和规模化的路径已成为主流，除了政策因素的影响。

追求规模化的原因之一是满足客户的需求，例如在招投标过程中，一些领域专业但规模较小的精品所可能因为规模不足而无法参与竞标。

另一方面，陆燕告诉经济观察报，律所的扩张与业务的多元化密切相关。近年来，一些律所开始拓展新的业务模式。以前，一家位于上海环贸广场的律所主要提供商业纠纷、金融诉讼调查、合规等法律服务。然而，随着国内企业规模的不断扩大，一些企业开始选择走向海外，从而产生了新的跨境投资并购需求。为了满足这一需求，该律所设立了一个新的小组，专门提供跨国法律咨询、并购、私募股权等服务。这样的举措使得律所能够更好地适应市场需求，同时也为企业提供了更全面的法律支持。

一些律所还开始提供家族财富业务的拓展，例如为家族企业提供海外业务咨询、处理境内外婚姻与继承事务、进行家庭成员税务筹划以及管理境内外家族信托等服务。

此外，改善办公环境也是律所搬迁扩大规模的原因之一。上述律所合伙人告诉经济观察报，新办公室的装修提升了档次，会议室升级后能容纳50多人，还增加了七八个会客室，以满足律师和客户之间的沟通和见面需求。这在原来的办公室是无法实现的。

张正表示，便捷的交通、高端的区位、相对舒适的办公环境和上档次的装修对于吸引优秀律师团队和服务业来说都非常重要。这些因素不仅可以增加客户对律师团队的信任程度，还有可能提高律师费用。

王岳指出，律所在选择办公地点时更注重地段和楼宇的知名度，因此更倾向于选择城市中心商务区的标志性建筑。这也导致律所集中在上海的陆家嘴和静安寺南京西路等核心区域。

根据最新的世邦魏理仕租户普查结果显示，2022年上海律所的分布情况如下：陆家嘴占据了近三成的比例，南京西路占据了24%的比例，淮海路占据了15%的比例。在上海，陆家嘴的“三件套”以及浦西的BFC外滩金融中心都聚集了大量的律所。与此类似，北京的律所也相对集中在CBD和东二环区域，例如国贸、环球金融中心以及北京财富金融中心等楼宇中。

律所也因写字楼市场租金下行而获得了一定的机会。以上海为例，自2019年起，写字楼市场租金开始下降，这使得律所在搬迁升级方面的成本得到了一定程度的缩减。

一位中介机构人士表示，目前升级从乙级到甲级的搬迁可能只需要增加30%-40%的租金，而在2019年之前，这一租金成本可能需要翻倍。

一位上海律所合伙人告诉经济观察报，他所在的律所位于陆家嘴，2019年的租金是每平方米每天8.5元。然而，当他们在2021年扩租时，同楼层的租金竟然不到7元。

他表示：“我们目前正在与房东进行谈判，如果能再降低租金，我们可能会选择继续留在这里，否则我们会考虑搬迁。”根据他的观察，以目前的租金价格，他们有可能进入除了一些地标性建筑外的大多数甲级写字楼。

消长

“疫情三年来，我们所面临的影响并不算太大。”一位北京红圈所的合伙人向经济观察报表示，尽管并购和上市业务有所减少，但诉讼业务、破产清算和合规业务等方面却在增长。“与往年相比，破产清算的业务量至少翻倍增长。”该合伙人介绍说，随着国家和企业对合规问题的重视程度不断提高，反垄断、数据合规、贸易合规等业务量并未受到太大影响，反而有所增加。目前，他的团队已有20多名律师，并计划在今年增加人手。

根据上海一家本土律所的律师介绍，近期出现了一些逆经济周期的案件，例如劳动纠纷。从去年下半年开始，这类案件的数量逐渐增多。与此同时，破产案件的数量则在今年开始出现增加的趋势。该律所的团队主要为国企客户提供法律服务，由于受到经济形势的影响，一些客户面临撤回投资或回款受阻的困境。因此，企业之间的合同纠纷和股权纠纷也随之增多。

一位在上海一家百人所从业5年的律师告诉经济观察报，今年至今，自己已经处理了6个劳动争议案件，其中有2个通过诉讼解决，另外4个通过仲裁解决。与以往每年只有1-2个案件相比，今年的数量明显增加。

“律所扩张并非一帆风顺。”一位北京律所的合伙人告诉经济观察报，今年上半年，律师行业像其他行业一样受到了一些影响。该律所主要从事传统民事诉讼业务，特别是婚姻家庭类法律服务已经有十几年的历史。尽管在2020年至2022年期间，业务量一直保持稳定，但今年上半年，业务量减少了一半以上，团队规模也从7人缩减至4人。

“所里有一位从事综合类业务的同事，过去一年的业绩一直能达到几百万，但到了2023年第一季度，她却没有签成任何一个合同。”她表示，虽然有人咨询，也有人观望，但最终没有成交的业务。为了应对这种情况，所里负责执行业务的团队从原来的十七八人缩减到了三四个人，并且部分团队也被解散了。

据多位从事法律顾问业务的律师向经济观察报透露，过去，他们与长期合作的企业客户一直保持着稳定的收费水平。然而，今年以来，这些企业客户开始将费用压缩至一个极低的水平，导致行业内出现了一些恶性竞争的现象。一位来自本土律所的律师表示：“以前，一起合同纠纷可能收费一万块钱，但现在，客户要求将12个案子打包，只给几万块钱。”

这种情况在整个律所的收入上有明显的体现，具体表现为律师人数的增加和律所规模的扩大，但营收却出现了下降。以上海一家拥有百名律师的律所为例，根据审计报告显示，2022年相较于2021年，律师人数增加了十几人，但营收却减少了近亿元，下降幅度超过了30%。

张正表示，尽管个别律所可能逆势上扬，但整个律师行业受到经济形势的影响，不可避免地会出现一些下滑。由于客户的经营效益不佳，他们的支付能力和意愿都下降了。对于律师行业来说，我们预计2023年可能会面临更加艰难的局面。

（文中张正为化名）