东苑丽宝广场(办公)-招商中心

在人们的常见观念中，环线通常被用来表示不同的价格水平，其中内环内的价格高于内中环，内中环的价格又高于中外环，而中外环的价格则高于外环外。

然而，一些板块早已突破了这种僵化的价格体系。

这些小区的房价已经稳定在每平方米10万以上，甚至超过了中环和内环部分小区的价格。

今天我们来探讨一下，有哪些板块的房价与地段不相符，以及是什么原因导致它们的价格成为外环外的上限呢？

闵行 莘庄

地理 配套 发展速度

在莘庄板块，TODTOWN天荟被认为是二手住宅价格最高的项目。目前，该项目的挂牌价格为12.8万/平方米，而在4月份，高区的成交价为12.7万/平方米。

莘庄房价之所以能够取得如此出色的表现，主要归功于其得天独厚的地理位置、完善的配套设施以及快速的发展速度。

说到莘庄的地理位置，不得不提莘庄与大哥徐家汇的邻近之处的优势。

在上世纪末，徐家汇作为四个副中心之一，已经发展成熟。然而，在2035年的规划中，徐家汇成功升级为了一个CAZ（中央活动区）。

随着徐家汇地区的繁荣，其外溢效应逐渐扩散至周边地区，西南片区也受到了很大的带动，吸引了大量的产业和人口流入，其中莘庄就是其中之一。

莘庄的另一个优越之处在于其便利的交通网络，包括路面交通和轨道交通的发达。

莘庄通地铁的历史可以追溯到近30年前，当时这一想法是无法想象的。地铁的通车为莘庄带来了大量的人口流动，对该地区的发展起到了重要的推动作用。

此外，莘庄地区的交通也非常便利。莘庄路面交通发达，从莘庄到徐家汇只需15分钟就可以到达，而且还可以通过中环快速到达市内各个区域。此外，嘉闵高架道路也可以在20分钟内到达虹桥枢纽。这些交通便利的特点使得莘庄成为一个非常方便出行的地区。

松江城区距离沪昆高速只需30分钟车程，而奉贤金山区沿沪金高速畅通无阻，而虹梅高架则直通南部的奉贤地区。这种出色的交通便利性使得上海板块中的这一地区成为无可争议的王者之一。

莘庄的繁荣商业发展得益于繁忙的道路和轨道交通网络，这不仅吸引了大量人口涌入该地区，也为其带来了繁荣。

南广场仲盛广场、凯德龙之梦、东苑丽宝广场、彩生活时代广场等购物中心，提供了丰富多样的商业选择，能够满足大部分人群的购物需求。无论是购买日常生活用品还是追求时尚潮流，这些购物中心都能满足消费者的需求。无论是品牌专卖店、超市、餐饮店还是娱乐设施，这些购物中心都拥有丰富的商业资源，让人们可以一站式满足各种需求。无论是家庭购物还是与朋友共度时光，这些购物中心都是理想的选择。无论是购物还是休闲娱乐，这些购物中心都能够满足大部分人群的商业需求。

北广场底商的分布非常集中，种类繁多，为周边居民提供了便利的生活服务。

莘庄地区在教育方面取得了一定的成就，其中闵行实验小学和莘庄镇小学是该地区教育的代表。然而，与教育相比，该地区的医疗设施相对不足。

幸运的是，闵行中心医院已经能够满足大部分居民的医疗需求。对于一些疑难杂症，居民们通常会前往市内知名医院就诊，而不仅仅局限于某个区域。各个区域之间在医疗资源方面的差异并不大。

莘庄站稳10万+的成功，除了依靠自身强大的实力和周边高素质的客群入住外，还与莘庄在20多年前就开始走在所有郊区前列，依托地铁1号线快速发展密不可分。

莘庄的成功得益于其多年来的持续发展和创新。作为一个地铁1号线的重要节点，莘庄始终保持着与城市中心的紧密联系。这条地铁线路为莘庄带来了便利的交通条件，吸引了大量的人流和商业机会。同时，莘庄也积极引进了高素质的企业和居民，提升了整个区域的发展水平。

莘庄在过去的20多年里，不断加强基础设施建设，提升了居住和商业环境的品质。通过规划和建设高品质的住宅区、商业中心和公共设施，莘庄吸引了更多的人们前来居住和工作。同时，莘庄还注重培育和发展本地产业，推动了经济的快速增长。

莘庄的成功经验值得其他郊区借鉴。通过依托地铁等交通优势，加强基础设施建设，吸引高素质的企业和居民，郊区可以实现快速发展。同时，注重提升居住和商业环境的品质，培育本地产业，也是实现郊区发展的关键。只有不断创新和改进，郊区才能在竞争激烈的城市发展中站稳脚跟，实现可持续发展。

展望未来，莘庄地区将积极弥补自身的不足，继续吸纳市区的溢出效应，并进一步发展壮大自身的产业。莘庄将扮演区域中心的角色，为周边地区提供更多的服务和资源。无论是标杆小区还是板块均价，莘庄都有望继续向前迈进，实现更高的发展水平。

浦东唐镇

产业为王 特殊存在

浦西莘庄是浦西地区外环外房价较高的板块之一，而唐镇则是浦东地区外环外房价较高的板块之一。

首先，我们来关注一下价格方面。在单体小区方面，我们选择了两个具有代表性的项目作为参考，分别是唐镇三兄弟和绿城玉兰花园二期。

可以观察到房屋的成交均价大约在10万元左右，这个价格反映了这个地段的高房价。这也不得不让我们关注到这个地区的产业发展情况。

因为有张江，所以提唐镇得以存在。

作为上海高新科学技术发展的推动力，张江的规模不断扩大。

目前为止，张江全域已经发展了约2.4万家企业，其中有1800多家是高新技术企业。这些企业主要集中在生物医药和集成电路等先导产业领域。

在金桥和川沙地区的发展中，大量的高科技企业涌现出来，这为该地区创造了大量的高收入人群。同时，唐镇自身拥有张江集电港、银行卡园等产业，进一步释放了海量的居住需求。

就地理位置而言，唐镇被三个重要的副中心所环绕，形成了一个L型的格局。这个独特的地理位置使得唐镇成为了大量外来人口居住需求的首选地。

为了满足外溢居住需求的导入，一个良好的交通配套支持是必不可少的。交通配套的完善可以确保居民能够方便快捷地出行，减少交通拥堵和时间浪费。此外，良好的交通配套还可以提高居住区的便利性和吸引力，促进经济发展和社会繁荣。因此，政府和相关部门应该加大对交通基础设施的投资和建设，提高交通网络的覆盖范围和质量，以满足不断增长的居住需求。

尽管唐镇板块的轨道交通覆盖相对较少，但它拥有上海地铁网络中等级最高的2号线，乘坐该线路可以直达市内大部分商务中心和机场火车站，无需换乘。

通过在龙东大道上加上外环线，串联内环、中环、外环和郊环，可以有效地满足周边区域客群的不断导入和居民的出行需求。此外，浦东地区还拥有密集的路面交通网络，进一步提高了交通的便利性。这些措施将为居民提供更加便捷的出行方式，同时也为周边地区的经济发展和人口流动提供了更好的条件。

作为外环外最昂贵的地区之一，唐镇还有一个重要优势，那就是出色的居住品质和丰富的教育资源。

与主城区相比，唐镇的开发相对较晚，但这也带来了一些好处。唐镇的房屋主要以次新房为主，这意味着整个板块的城市界面得到了更新，给人一种更加美好的观感。

唐镇是一个以核心区、四兄弟、王港卡园和创新中路四大片区为主要划分的地区。

唐镇核心区是唐镇最早开发的地区，商业配套设施非常完善。

北侧地区主要以次新商品房和四大别墅区为主，这里的居住环境非常好。同时，北侧还有东方幼儿园、福山唐城外国语小学（唐龙校区）和建平培德实验中学，为居民提供了良好的教育资源。

唐镇的中心片区位于南侧，主要由动迁房和老式商品房组成。

唐镇四兄弟是指位于福山唐城外国语小学和建平培德实验中学对口的四个小区，分别是仁恒东郊花园、浦发罗兰翡丽、大名城紫金九号和华侨城。这四个小区与福山唐城外国语小学和建平培德实验中学紧密相连，为当地居民提供了便利的教育资源和舒适的居住环境。

王港区域是一个著名的“卡园”，以其丰富的自然景观而闻名。该区域位于唐镇板块，均价相对较低，主要以老公房为主。与核心区相比，王港区域的城市界面有一定差距。该区域的学校整体水平一般，均价大约在4-5万元之间。

唐镇重点开发区域位于创新中路地铁站周边，未来规划将建设大量商业、住宅、医院、学校以及交通枢纽等配套设施。

唐镇核心区和四兄弟片区，不仅在住宅品质上表现出色，教育配套同样优秀，成为唐镇在外环外地区的领军者。

在2021年，张江科学城的规划得到了更新，唐镇正式成为其中的一部分，使得唐镇与张江科学城之间的联系更加紧密。

唐镇的小发展与张江科学城的大发展密不可分。

唐镇将以新市镇中心为核心，致力于打造成为唐镇的核心居住社区，推动自身的发展。

唐镇将致力于弥补配套设施不足的问题，进一步完善核心居住社区的定位，力争将其打造成为浦东外环外最宜居的社区之一。

唐镇的自身规划备受人们期待，而这种期待的源泉之一是张江科学城这个巨大的支持力量。

张江自发展以来一直被赋予极高的定位，2022年的产业规划再次将其定位提升至最高级别。作为上海唯一的核心区，张江将集成电路、生物医药和人工智能三大先导产业融合于一体。这一规划进一步巩固了张江作为创新科技中心的地位。

在张江北部区域，高能级企业已经形成了一个连绵的聚集区。

在创新要素中，张江被认为是浦东最为重要的创新要素集聚区，同样也位于北部区域。

在商办规模方面，张江未来的商办供应规模非常庞大，具有巨大的成长潜力。

综合来看，张江区不仅在三大先导产业规划定位、高能级企业数量和创新资源能力方面具有优势，而且商办供应空间充足，未来发展潜力非常巨大。

国家对张江科学城再次给予了高度的定位和支持，这将进一步推动张江的发展。未来，张江将变得更加强大，高收入群体的数量也将长期保持在较高水平。

对于依附于张江发展、定位宜居社区的唐镇来说，此次高定位与政策支持无疑是一大利好。

唐镇最大的优势在于能够吸引持续不断的高收入置业人群，而唐镇中高端社区的定位与这一优势相得益彰。

唐镇在上海板块中独树一帜，就像一位在某个学科上特别出色的学生。

尽管其他科目的表现可能不那么出色，但是在某一门科目上取得极佳的成绩足以让他在竞争中保持良好的生存状态。

唐镇之所以能够保持如此高的价格，是因为它在张江和唐镇两个地方都非常兴旺。

总结

相辅相成

从莘庄和唐镇目前的价格来看，我们可以得出一个结论：即使位于外环外，只要周边的商业、产业、教育、医疗和公园等生活配套设施足够完善且不断提升，就会持续吸引高附加值客户的入驻。

高附加值客户与板块发展相互促进，形成良性循环，从而推动板块的持续发展。

每个繁荣的领域都散发着独特的吸引力，与其他领域有着明显的区别，这是长期规划和执行的成果。

因此，在选择一个板块时，我们不仅要关注其宣称的目标，还要关注它所采取的实际行动。一个板块的未来发展不能仅仅依靠规划，而是需要强大的执行力来确保其腾飞。

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