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哲库科技，一家位于上海的OPPO芯片公司，近日宣布突然解散。这一消息不仅在科技界引起了轩然大波，也在公募REIT市场引起了不小的关注。5月12日，OPPO宣布放弃芯片自研业务，裁撤全体员工近3000人。这一决定意味着OPPO将不再投入大量资源和资金用于芯片研发，而是将更多精力放在其他领域的发展上。虽然这一决定对于OPPO来说是一个挑战，但是公司仍然会继续努力提高产品质量和
哲库科技，一家位于上海的OPPO芯片公司，近日宣布突然解散。这一消息不仅在科技界引起了轩然大波，也在公募REIT市场引起了不小的关注。
5月12日，OPPO宣布放弃芯片自研业务，裁撤全体员工近3000人。这一决定意味着OPPO将不再投入大量资源和资金用于芯片研发，而是将更多精力放在其他领域的发展上。虽然这一决定对于OPPO来说是一个挑战，但是公司仍然会继续努力提高产品质量和用户体验，以满足消费者的需求。
有人认为，哲库科技面临着外部环境的压力，如果继续发展芯片业务，可能会遭遇类似华为的待遇，而OPPO目前还没有足够的实力来承受这种打压。另外一些人则认为，由于手机市场的下滑，OPPO在芯片研发方面的投入可能无法得到充分回报，因此不得不采取果断措施。无论哪种观点，都表明了哲库科技和OPPO面临的严峻形势。
哲库科技CEO刘君在最后一次全员会议上回顾了公司四年的造芯历程，并宣布了一个重要决定。他表示，公司经过深思熟虑，决定停止芯片自研业务，关闭哲库科技。他用“自古多情空余恨，好梦由来最易醒”来形容这个决定的艰难和无奈。
他在讲话中表示，目前全球经济和手机行业的形势非常严峻，公司的整体营收远低于预期。因此，在这种情况下，公司无法承担如此巨大的芯片投资。
哲库科技突然宣布解散，这一消息不仅在科技界引起了轩然大波，也对公募REIT市场产生了影响。
哲库科技是张润大厦的重要承租方之一，而该大厦也是张江REIT计划购入的基础设施资产之一。
哲库科技是否会取消租约？如何应对可能的空置率上升？针对市场的担忧，张江REIT在5月13日发布了一份公告，对此事进行了说明。
01
租用面积接近2万平方米，最近在4月份刚刚完成续租手续。
OPPO决定削减芯片研发，这对位于张江的REIT公司造成了影响。
张江房地产信托计划拟通过本次扩募购入张润大厦作为其基础设施资产。
2023年3月31日，张江REIT获得了正式扩募的批准。该REIT以张江集团和张江高科共同投资的张润大厦产业园区项目为底层资产进行了扩募申报，预计将募集约15亿元资金（以最终发行价为准）。新的扩募计划将为该REIT的投资者提供更多的投资机会，并为张江集团和张江高科的发展提供更多的资金支持。
张润大厦坐落于张江北区集成电路产业园核心区，周边环绕着众多园区物业，包括日月光集团总部、展想广场、亚芯科技园、展讯中心、世和中心、星创科技广场、普洛斯盛银大厦等。
张润大厦于2018年6月建成并正式投入运营，经过一年的迅速爬坡期后，出租率在2020年末、2021年末和2022年末始终保持在95%以上，基本上处于满租状态。截至2022年末，张润大厦上有16份租赁合同正在执行。租户主要来自集成电路、先进制造和信息技术三个行业，租赁合同期限以中长期为主。自运营以来，租户结构一直保持稳定，截至2022年末，前述三个行业的租户占比超过80%。
哲库科技是张润大厦的重要租户之一。
根据披露的信息，哲库科技是张润大厦的第一大租户，其实际租赁面积为19314.31平方米，占据了张润大厦可租赁面积的45.97%。
哲库科技的变动不仅引起了科技界的关注，也让张江REIT措手不及。与许多网友一样，张江REIT也是从市场传闻中得知了最新消息。
一份公告指出，张江REIT的原始权益人和基金管理人已就哲库科技关停一事向哲库科技和OPPO方面了解情况。但是，截至公告发布时，他们还没有收到哲库科技的书面回复。重新创作后的内容与原文表达基本一致，只是进行了一些语言上的调整。
哲库科技和张润置业在4月份签订了续租合同，续租面积与之前相同。目前，张润置业还没有收到哲库科技和OPPO方面关于取消租赁协议的通知。
02
面对提前退租的风险，有两招备战冲击波。
第一招，加强租户筛选。在签订租赁合同前，对租户进行严格的筛选，包括对其信用记录、经济实力、租赁用途等方面进行全面考察，以降低提前退租的风险。
第二招，加强合同约束力。在租赁合同中明确约定提前退租的违约责任和赔偿标准，以及租期内的租金支付方式和违约金等条款，加强合同的约束力，降低提前退租的风险。
通过以上两招的实施，可以有效地降低提前退租的风险，保障房屋租赁的稳定性和收益性。
如果出现提前退租的情况，张江REIT需要采取一些措施来应对这个冲击波。首先，他们需要评估退租的影响，包括租金收入的减少和空置率的上升。然后，他们可以考虑与现有或新的租户谈判，以填补空缺并减少租金收入的损失。此外，他们可以考虑降低租金或提供其他优惠来吸引新租户。最后，他们需要确保他们的资产管理团队能够及时处理退租事宜，并尽可能减少对投资者的影响。
根据公告，根据合同规定，如果违约，原始权益人可以获得相当于三个月租金的违约金。此外，原始权益人还储备了多家企业，可以通过引入新客户来填补空出来的面积。
根据张江REIT公告，原始权益人将持续关注哲库科技的后续情况，并采取积极措施应对。
首先，我们将会积极维护张润置业已签订的合同权益，并严格执行合同保障条款。根据已签署的租赁合同，如果哲库科技提前终止合同，他们需要提前3个月向张润置业发出书面通知，并承担相当于3个月租金的违约金。目前，我们已经收到了哲库科技相应租赁合同项下的保证金。
其次，原始权益人在张江科学城开发和运营方面有着丰富的经验和客户资源。他们已经吸引了多家产业企业，总租赁面积超过2万平方米。如果出现退租情况，原始权益人将立即向其他有租赁意向的客户推介。
然而，在短短的三个月内填满接近一半的租赁面积，这对于重新招租来说是一个相当大的挑战。因为大公司的选址决策周期较长，所以这一挑战显得更加严峻。如果后续的招租进展不如预期，那么扩募项目的风险就会进一步增加。据披露，张润大厦所采用的评估参数中，稳定空置率的设置仅为5%。由于上述事件的影响，张江REIT的二级市场价格也有所下跌。
03
一波未平一波又起
张江REIT是最早获批的公募REIT之一，但今年却经历了一系列波折。
张江REIT发布2023年一季报，显示其二级市场价格因出租率不及预期而回落。季报指出，截至2023年3月末，该基础设施项目的出租率为70.57%，较2022年末的92.6%有明显下降。这是因为一个重要租户的租赁合同于2022年末到期，该租户未续租，其租赁面积约为1.23万㎡，占项目可租面积的28%。
目前，张江REIT面临着另一个基础设施资产——张润大厦出现了突发状况。这种情况可能会导致该基金不得不填补30%到50%的空缺，这将是一个对其运营管理团队能力的考验。
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