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2022年，杭州商业地产市场经历了一年的波动和变化。仲量联行对这一市场进行了回顾和分析，并对2023年的发展进行了展望。回顾2022年，杭州商业地产市场在全球经济复苏的背景下，表现出了一定的复苏迹象。尽管受到疫情的影响，市场活动仍然受到一定程度的限制，但随着疫苗接种率的提高和疫情控制的进展，商业地产市场逐渐恢复活力。在2022年，杭州市中心地区的商业地产市场表现出了强劲的增长势头。高
2022年，杭州商业地产市场经历了一年的波动和变化。仲量联行对这一市场进行了回顾和分析，并对2023年的发展进行了展望。
回顾2022年，杭州商业地产市场在全球经济复苏的背景下，表现出了一定的复苏迹象。尽管受到疫情的影响，市场活动仍然受到一定程度的限制，但随着疫苗接种率的提高和疫情控制的进展，商业地产市场逐渐恢复活力。
在2022年，杭州市中心地区的商业地产市场表现出了强劲的增长势头。高品质的写字楼和购物中心受到了租户的青睐，租金水平稳步上涨。此外，随着线上线下消费融合的趋势加强，杭州的商业地产市场也出现了一些新的发展机遇。例如，一些线上品牌开始积极寻找线下实体店面，以提供更好的消费体验。
然而，2022年的商业地产市场也面临一些挑战。首先，市场竞争激烈，新项目的供应量增加，导致市场供需关系的变化。其次，租户对于租金的谈判能力增强，对于物业质量和服务的要求也更高。此外，政策调控和宏观经济环境的不确定性也对市场产生了一定的影响。
展望2023年，杭州商业地产市场有望继续保持稳定增长的态势。随着疫情的进一步控制和经济的持续复苏，市场活动将逐渐恢复正常。预计，杭州市中心地区的商业地产市场将继续受到关注，高品质的写字楼和购物中心仍然是租户的首选。
此外，随着科技的不断进步和消费者需求的变化，杭州商业地产市场也将面临一些新的机遇和挑战。例如，人工智能、大数据和物联网等新技术将进一步改变商业地产的运营模式，提供更智能化和个性化的服务。同时，消费者对于绿色环保和可持续发展的关注也将对商业地产市场产生影响，推动更多的绿色建筑和可持续发展项目的出现。
总的来说，2022年是杭州商业地产市场复苏的一年，2023年有望延续这一趋势并迎来新的发展机遇。然而，市场仍然面临一些挑战，需要各方共同努力应对。仲量联行将继续密切关注杭州商业地产市场的动态，并为客户提供专业的咨询和服务。
杭州，2023年1月12日—— 2022年第四季度，杭州甲级办公楼市场迎来了一个新的供应项目，即位于武林核心商圈的国大城市广场。金融行业的租赁需求表现稳健，展现出了强大的抵抗风险能力。与此同时，杭州的专业服务机构发展更加成熟，市场不断涌现出新的需求。在优质零售物业市场方面，四季度没有新增的零售项目，整体空置率略有下降。新能源汽车依然受到热捧，进驻了多个商业综合体。随着冰雪运动的热度不断攀升，杭州的零售市场掀起了一股新的潮流。
仲量联行杭州、南京、武汉分公司总经理辛毅表示：“随着未来疫情逐渐稳定，市场期待复苏将成为主要趋势。预计今年杭州将进一步加大扩内需促消费的政策力度，通过更多的政策优惠来支持受冲击行业的快速恢复。与此同时，即将在下半年重启的杭州亚运会将再次展示杭州的城市魅力，为市场注入信心。随着政策的可预见性优化，预计市场消费和企业活力将持续回暖。”
优质办公楼
2022年四季度，杭州办公楼市场迎来了一个新的甲级办公楼项目，但整体空置率略有上升。需求有所回落，市场热度一般，导致甲级办公楼空置率上升了1.1个百分点，达到了21%。同时，位于武林核心商圈的国大城市广场也在四季度入市，新增供应了约2.9万平方米的办公空间。此外，还有一个乙级办公楼项目入市，位于钱江新城的万潮星汇大厦，新增供应了约2.2万平方米的办公空间。新项目的吸纳表现较好，使得乙级办公楼的空置率微降至19.2%。综合来看，2022年四季度，杭州办公楼整体空置率上升了0.4个百分点，达到了20.1%。
随着专业服务行业的发展日益成熟，市场需求也在不断演变。据统计数据显示，杭州整体办公楼市场在四季度的净吸纳量约为20,184平方米。从行业需求表现来看，科技互联网行业的需求占比为28%，虽然环比略有下降，但仍然占据较大比例；金融行业的需求占比为19%，在下半年呈现回暖的态势，尤其以证券、保险等传统金融机构的租赁需求最为活跃。随着杭州资本和人才市场的不断成熟，对专业服务机构的需求也日益增长。律师事务所、咨询公司、人力资源机构等专业服务机构不断衍生出新的租赁需求。这一趋势预示着专业服务行业的进一步发展和市场潜力的释放。
根据2022年12月底的数据显示，杭州甲级办公楼市场的租金出现了下降趋势。平均净租金为每平方米每天4.6元，较上个季度下降了0.3个百分点。与此同时，乙级办公楼的租金为每平方米每天3.5元，与上个季度基本持平。尽管杭州办公楼市场的租金仍处于下行周期，但市场的供应压力正在逐步缓解。
展望杭州优质办公楼市场：预计2023年上半年，受到国内外经济大环境和疫情的影响，办公楼市场可能会受到一定程度的冲击。然而，随着国内防控及出入境政策的放宽，经济社会活动逐渐恢复，杭州优质办公楼的租金在中长期有望出现回升。在市场经历一定的“信心重建期”后，办公楼市场有望逐渐复苏并迎来新的增长机遇。
据预测，到2023年，杭州将新增近90万平方米的办公楼供应。在未来两年内，杭州将迎来一个供应小高峰，钱江世纪城、钱江新城等多个区域将集中供应高质量的办公楼。由于许多在建项目即将交付使用，预计杭州甲级办公楼的空置率将缓慢上升。这些优质项目将为杭州办公楼市场带来良性竞争，同时也将进一步优化和升级市场格局。
尤培荣，仲量联行杭州商业地产部总监，表示2022年四季度杭州办公楼市场仍在调整周期中，受到疫情等大环境因素的影响。特别是甲级办公楼的需求受到了更为显著的影响。然而，整个2022年，杭州的办公楼市场仍然存在一些亮点。随着杭州互联网科技企业的信息化、智能化和数字化水平不断提升，企业发展从重消费转向重产业，从依赖C端到向B端均衡发展，为市场带来了新的细分行业机会。此外，作为第三产业优势明显的城市，杭州对专业服务类机构的需求也在不断增加。企业正在寻求适应环境的新发展，杭州办公楼租户期待复苏，并为应对“疫情防控的新阶段”做好准备。
优质零售物业
奢侈品品牌继续扩张，冰雪运动成为城市零售的新趋势。根据业态分析，时装行业仍然是四季度租赁需求的主要驱动力，占新开业商铺的34%。其次是餐饮行业，占比23%。然而，餐饮行业的开店速度有所放缓，四季度餐饮品牌更加谨慎地选择开店地点，更多地布局在人气较高的商业项目中。例如，牛排家和玖五京菜在杭州万象城开设了新门店，而主打海鲜自助的亚顶鲜则选择在位于城北的大悦城开设了杭州的首家门店。
从时尚和服装业态的角度来看，奢侈品品牌对杭州市场仍然充满信心，并且继续加快开店的步伐。许多在国内门店数量有限的奢侈品牌也纷纷选择进入杭州市场。例如，高级珠宝品牌布契拉提最近在杭州大厦开设了浙江省的首家店铺。此外，宝诗龙品牌的浙江省首家店铺也于11月在杭州大厦开业。
随着人们对冰雪运动的热情不断高涨，杭州的购物中心也纷纷推出了冰雪主题的活动。Hopo Snow等城市滑雪场所在过去一年里开设了多家门店，为滑雪爱好者提供了更多的选择。同时，户外滑雪运动品牌Salomon也选择在杭州万象城开设了新店，为滑雪爱好者提供更多优质的滑雪装备。此外，国产滑雪运动品牌Nobaday也在杭州湖滨银泰in77开设了首家门店，为滑雪爱好者提供了更多购物的便利。
在四季度，杭州市没有新增的零售物业项目入市，这导致了总体空置率的下降。根据数据显示，全市优质零售物业的空置率为7.4%，较上一季度下降了0.6个百分点。具体来看，全市购物中心的平均空置率为8.3%，环比下降了0.7个百分点，大约为9.0%左右。从细分市场来看，滨江商圈的空置率上升较为明显，而钱江新城及城东商圈在四季度的空置率有所下降，商圈内的项目开业率表现较好。
核心商圈的租金表现相对稳定，而非核心商圈的租金持续下跌。在四季度，全市零售物业租金有所下降，首层净有效租金环比下降了1.2个百分点，降至每平方米每天17.5元。核心商圈的零售市场平均净有效租金达到了每平方米每天31.5元，表现相对稳定。与此相反，非核心商圈的租金继续下跌，净有效租金环比下降了2.3个百分点。
展望未来的零售物业市场：根据预测，到2023年，杭州的零售物业市场将迎来6个新项目的开业，总面积将达到58万平方米。未来一年的新增供应主要集中在滨江、城东和城北等非核心商圈，以购物中心为主。然而，从2024年开始，核心区域将迎来多个高品质的零售物业项目，主要以高端购物中心为主导。这些项目的入驻将进一步提升核心区域的零售业态。
展望未来，杭州的零售物业市场仍将面临一定的挑战，品牌的更替速度将加快。然而，随着防疫政策的逐步放宽，居民的消费将加速复苏，市场信心也在逐渐恢复。预计到2023年底至2024年，零售物业市场的整体租金将有所回升，新的消费机会正在迎接春天的到来。
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