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商办运营商扩张积极性提升，办公市场出现复苏态势。（报告期2022.12.27-2023.2.23）

在商业地产行业中，观点指数在运营方面扮演着重要的角色。一些商办运营商更倾向于采用轻资产管理模式，例如中海商业和华润万象生活最近签署了一些轻资产商业项目的合作协议。与此同时，凯德集团早前收购的博瑞大厦项目也已经开始招商工作。

办公空间运营商仍然面临盈利的挑战。根据行业巨头WeWork最新公布的财报数据，2022年全年净亏损达到22.95亿美元，这已经是连续4年亏损了，自2019年开始披露财报以来。

2022年，一线城市的办公市场面临着一些不稳定因素，例如互联网退租潮和疫情的影响，导致了办公空间的空置率上升。与此同时，由于有新的项目投入市场，短期内经营商可能会面临去化压力。

随着企业市场布局的加快，轻资产运营迎来了一个新的发展阶段。

随着疫情政策的逐步放宽，内地经济正逐渐复苏，办公市场也开始显露出回暖的迹象。商办运营商们对于开工和项目扩张的积极性也有所提升。

来源：观点指数整理

在企业项目扩张方面，中海商业和华润万象生活都取得了轻资产方面的成功。

中海商业成功中标并与上海世博CK商办项目和深圳宝安星通大厦两个轻资产项目签约。这两个项目的总建筑面积都超过10万平方米。上海世博CK商办项目是上海地产集团的子公司，属于上海市国资委所有。该项目位于浦东政务板块，旨在发展央企总部和国际企业总部的总部型经济。星通大厦项目的业主是亚太星通集团，该集团是由中国航天科技集团、交通运输部和深圳市政府共同出资成立的高新技术企业。

徐家汇中心ITC项目位于上海徐家汇商圈核心区域，该项目的T2塔楼核心筒已经完成封顶工作。T2塔楼坐落在徐家汇中心ITC项目的虹桥路地块上，总建筑面积约为24万平方米，是目前在建中的浦西地区最高的楼宇。

据了解，已经竣工并交付使用的一二期写字楼吸引了许多知名跨国企业入驻，包括万豪、长濑贸易、太平人寿和阿迪达斯中国总部等。

一旦T2塔楼投入使用，核心地块将吸引更多优质租户，从而提升徐家汇区域的企业组合结构。

数据来源：企业公告，观点指数整理

根据企业公告和观点指数整理的数据显示，企业公告是一种重要的信息披露方式，能够及时传递企业的重要信息给投资者和公众。观点指数整理则是对企业公告中的观点进行整理和分析，以便更好地理解企业的发展动态和市场表现。

企业公告是企业向外界披露重要信息的一种方式，包括财务报告、业绩预告、重大合同、重大投资、重大资产重组等。这些公告内容对于投资者和公众来说具有重要的参考价值，可以帮助他们了解企业的经营状况、发展战略和风险因素等。

观点指数整理是对企业公告中的观点进行整理和分析的过程。通过对企业公告中的观点进行分类、归纳和评估，可以更好地理解企业的发展动态和市场表现。观点指数整理可以帮助投资者和分析师更准确地评估企业的价值和潜力，从而做出更明智的投资决策。

综上所述，企业公告和观点指数整理是投资者和公众了解企业信息的重要途径。通过对企业公告的及时关注和对观点指数的分析，可以更好地把握企业的发展动态和市场表现，为投资决策提供有力支持。

根据最新公布的2022年业绩报告，恒隆地产和太古地产的营写字楼项目出租率保持相对稳定。截至2022年底，这两家公司共有8个办公项目，平均出租率达到90%，较去年上升了3.37%。这一数据显示出这两家公司在写字楼市场上的租赁表现良好，并且有望继续保持稳定增长。

恒隆地产在2022年全年的办公楼收入达到了11.1亿元，同比增长了11%。尽管2022年初部分重点城市受到疫情的影响，办公市场的发展受到了一定的限制，但从恒隆地产以及太古地产的写字楼表现来看，办公市场的表现相对稳定。

中海商务旗下的办公项目自今年开始已经吸引了多家优质企业入驻。据统计，自1月份以来，中海商务在全国范围内的总成交面积接近2万平方米，新增了5家世界500强企业和9家行业龙头企业。这一数据显示出办公市场正在明显复苏的迹象。

北京丽泽商务区近期成为大宗交易的热点地区，全年商办资产交易额已经达到了240亿。

根据观点指数不完全统计，2022年全年共发生了51起商办资产大宗交易事件，交易总金额达到776.8亿元（不包括北大方正资产包），平均每笔交易金额为15.25亿元。

根据观点指数的不完全统计数据显示，我们可以得出以下结论。

在1-2月份的报告期中，内地商办资产大宗交易宗数有所增加。总共有7宗交易，交易总金额为88.99亿元。这些交易主要由自用型买家主导，但也有一些投资型买家参与，其中包括领盛投资和国寿资产。

根据了解，中国人寿在最近的一段时间内创造了报告期内的最大交易金额。据悉，中国人寿最近以64亿的价格成功收购了位于北京丽泽商务区的通用时代大厦BC座的85%股权。这次交易被认为是中国人寿在去年年底以来最大的一笔交易。

中国人寿旗下国寿投资保险资产管理有限公司于1月2日发布了一项新的保险资管权益类资产支持计划，名为“国寿投资-中国通用盘活增效资产支持计划”。该计划的总规模为64.04亿元。该计划的资产是去年12月29日在北京产权交易所摘牌受让的中国通用技术（集团）控股有限责任公司的自用性办公楼宇。

根据初步数据统计，北京2022年全年商办资产交易额达到了240.82亿元，这一数字还未完全统计。同时，2022年也出现了一些重要的险资收购商办资产的案例。其中，阳光保险收购了北京朗诗大厦，平安人寿收购了远洋锐中心项目，友邦人寿收购了上海北外滩项目等。

在商办资产交易市场中，保险资金一直保持着高度的活跃性。

值得注意的是，远洋锐中心项目和通用时代大厦BC座都坐落在丽泽商务区，而且它们的交易金额都超过了50亿元。

数据来源：观点指数统计不全面

数据来源：观点指数统计不全

（注：交易宗数及交易金额不包括北大方正资产包交易）

根据观察指数显示，2022年年底商办资产交易仍然保持着高度活跃的态势。12月份的成交宗数和交易金额都创下了2022年的新纪录，整体来看，资产交易热度在第四季度有所上升。

在过去的四个季度中，超过10亿元的商办资产交易引起了广泛关注。这些交易包括凯德收购博瑞大厦，该交易已于今年1月全面启动招商；华夏银行收购北京数字科技大厦；上海集运收购上海东大名路678号办公楼；友邦人寿收购上海北外滩上实中心项目；安克创新收购深圳宝安区办公物业；以及国寿资产收购通用时代大厦BC座。这些交易的完成标志着商办资产市场的活跃度和投资者对该领域的信心。

上海和北京是四季度大金额资产交易的主要集中地。回顾整个年度商办资产交易的城市分布，我们可以看到虽然涉及的城市较多，但集中度较高，大多数交易发生在上海和北京。

根据不完全统计的数据显示，截至报告期末，上海和北京的交易数量分别为21宗和13宗，交易总金额分别为455.66亿元和245.43亿元。这表明优质地段的商办资产仍然是投资者最喜欢的投资目标。

办公空间：继续亏损

在报告期内，办公空间服务企业开店和扩张的积极性大幅增加。寰图、梦想加、创富港、WeWork等企业都推出了新的项目。

来源：观点指数统计不全面

观点指数是一种衡量公众对某一事件或议题态度的指标。然而，目前的观点指数统计并不完全全面，存在一些局限性。

首先，观点指数统计通常依赖于调查问卷或社交媒体数据，这种方法只能获取到参与调查或发表意见的人的观点。这意味着只有一部分人的观点被统计，而其他人的观点可能被忽略。因此，观点指数可能无法真实反映整个社会的态度。

其次，观点指数统计往往只能捕捉到表面的观点，而无法深入了解人们的真实想法和情感。人们在回答调查问卷或在社交媒体上发表意见时，往往会受到社会舆论和个人形象的影响，可能会选择隐藏或扭曲自己的真实观点。因此，观点指数可能存在一定的偏差。

此外，观点指数统计还可能受到样本选择和调查方法的影响。如果样本选择不具有代表性，或者调查方法存在偏见，那么观点指数的结果就可能不准确。因此，观点指数的统计方法需要更加科学和严谨，以确保结果的可靠性。

综上所述，观点指数统计的不完全性是一个需要关注的问题。为了更准确地了解公众的观点，我们需要采用更全面、深入和科学的方法进行观点调查和统计。只有这样，我们才能更好地把握社会舆论，为决策提供更有价值的参考。

从城市分布上看，企业新增项目主要集中在一线城市。其中，WeWork在上海开设了一家体育主题的联合办公空间“94+”体育产业协同创新中心，这也是WeWork在中国首个独家代理项目的正式发布。

这个项目位于上海前滩的东方体育大厦，目前已经吸引了许多体育类协会和机构入驻。其中，母公司久事集团是联合发起方之一，该集团旗下拥有CBA上海大鲨鱼和上海申花足球队等知名品牌。

在这个时期，优客工场不仅致力于发展联合办公业务，还进一步拓展了新的产品线，即公寓业务。在今年一月初，优客工场宣布正式发布了他们最新的公寓管理平台“Up to U”。这个公寓平台主要通过数字化运营，结合大数据、物联网、云计算以及其他技术，以提高业务效率和租户体验为目标。

根据WeWork发布的最新财报数据显示，办公空间企业在企业业绩方面仍然面临持续亏损的挑战。

根据最新财报数据显示，WeWork在2022年实现了32.45亿美元的营收，同比上年增长了26.26%，这是一个积极的增长趋势。与此同时，WeWork的净亏损也有所缩小。2022年全年净亏损为22.95亿美元，相比上一年的净亏损46.32亿美元，减少了一大部分。然而，自2019年以来，WeWork已经连续4年亏损，这仍然是一个需要关注和改善的问题。

WeWork宣布，预计2023年第一季度的营收将在8.30亿美元至8.55亿美元之间。经过调整后，预计EBITDA将在-2500万美元至达到收支平衡。

截至2022年末，WeWork在2022年第四季度实体入住率达到了75%，相比上一季度有所提升。然而，该公司的财务状况仍然面临一定的挑战。截至2022年末，WeWork的总资产为178.63亿美元，负债总额为213.18亿美元，净资产为-34.55亿美元。这意味着公司的负债超过了其资产，净资产为负值。因此，WeWork的企业可持续经营能力存在较大的不确定性。

由于疫情的影响，写字楼市场面临着一定的压力，退租现象逐渐增多，导致空置率上升。这种情况下，写字楼的去化速度也受到了一定的影响。

疫情期间，许多企业不得不采取减少办公场所的措施，或者选择转向远程办公模式，这导致了写字楼租赁需求的下降。一些企业甚至选择了退租，以减少成本压力。这种退租现象使得写字楼的空置率上升，给市场带来了一定的压力。

在这种情况下，写字楼的去化速度也受到了一定的影响。由于租赁需求的下降，写字楼的出租速度变慢，很多房源难以及时找到租户。这使得写字楼的去化过程变得更加困难，需要更长的时间来完成。

然而，尽管疫情给写字楼市场带来了一定的短期压力，但随着疫情逐渐得到控制，经济逐渐复苏，写字楼市场也有望逐渐恢复活力。随着企业逐渐恢复正常运营，租赁需求有望逐渐回升，写字楼的去化压力也将逐渐减轻。

2022年的寒冬来临，科技企业纷纷选择在中关村、望京等区域退租、提前解约。

爱奇艺决定不再租用鸿诚拓展大厦，美团提前解约樱辉大厦并退出融新科技中心，字节跳动决定退租中关村超过10万平方米的办公面积。

另外，据1月16日的公告，朗科科技宣布腾讯公司计划提前退租位于深圳南山区的朗科大厦。这一决定是由于经济下行压力加剧和消费增长放缓等因素的影响。目前，双方尚未正式签署《租赁合同解除协议》。值得注意的是，朗科大厦与腾讯总部的直线距离不到2公里。

腾讯公关发表声明称，腾讯公司近期进行了一次正常的办公楼宇调整。由于腾讯在深圳的办公场所分散，这给公司内部的会议安排带来了一些不便。为了提高工作效率和协作，腾讯决定进行调整，集中办公场所，以便更好地满足公司的需求。腾讯将继续致力于为员工提供舒适的工作环境，并不断优化办公设施，以提高工作效率和员工满意度。

根据世邦魏理仕的数据来源，我们整理了观点指数。

2022年，办公市场面临了多种挑战，包括互联网企业退租潮和疫情反复等因素的影响。这些因素导致写字楼空置率持续攀升，给办公市场带来了持续性的压力。特别是互联网行业的调整，对办公市场造成了一定程度的影响。

根据世邦魏理仕的数据，广州的写字楼空置率是一线城市中最低的，而深圳则是最高的，其次是北京。值得注意的是，2022年第四季度，北上广深的写字楼空置率都出现了环比上涨的情况。

根据观点指数的分析，由于市场上新增写字楼的供应增加以及空置率的上升，写字楼去化压力将在今年转移到短期内。预计今年的空置率将保持在相对较高的水平。

数据来源：全国房价行情网，观点指数整理

根据全国房价行情网的数据整理，我们对房价行情进行了观点指数的分析。观点指数是根据专家和市场参与者的意见和观点进行综合评估的指标，可以反映出市场对房价走势的看法。

经过分析，我们发现当前房价行情存在一些共识和观点。首先，大部分专家和市场参与者普遍认为，房价在短期内仍将保持稳定的态势。尽管受到疫情等因素的影响，房地产市场整体活跃度有所下降，但供需关系相对平衡，房价并没有出现大幅波动。

其次，一些观点认为，房价在长期内仍有上涨的趋势。随着经济的发展和城市化进程的推进，人口流动和城市扩张将继续推动房价上涨。此外，政府对于房地产市场的调控政策也在一定程度上支持房价的稳定增长。

然而，也有一些观点持相反的看法。他们认为，房价在未来可能面临下跌的风险。一方面，经济增长放缓、就业压力增加等因素可能导致购房需求减少，从而对房价产生压力。另一方面，政府对于房地产市场的调控政策可能进一步收紧，限制了投资购房的需求，进而影响房价的上涨。

综上所述，根据全国房价行情网的观点指数整理，房价行情存在一定的稳定性和上涨趋势，但也面临下跌风险。投资者和购房者在做出决策时应综合考虑各种因素，并根据自身情况做出合理的判断和选择。

根据最新的数据显示，2023年1月上海的办公租金在多个行政区出现了上涨的趋势。具体来说，长宁区、浦东新区和普陀区的办公租金涨幅超过了10%。这一现象表明，上海的办公租金市场在新的一年里呈现出了较为积极的态势。

根据消息，今年上海计划吸引约240亿美元的实际外资，并新增60家跨国公司地区总部和25家外资研发中心。与此同时，上海最近发布了营商环境6.0版和《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》，旨在明确更大力度吸引和利用外资。这种持续改善的营商环境将进一步促进外资在上海的投资，推动上海写字楼市场的发展。

此外，2022年中央经济工作会议将“更大力度吸引和利用外资”列为2023年的重要工作之一，并强调要进一步促进外资的稳定存量和扩大增量。外资在推动制造业高质量发展方面发挥着重要的支持作用。

除了上海之外，北京和深圳的一些重点行政区的办公租金出现了下滑的趋势。例如，北京的西城区和东城区，以及深圳的福田区等地的办公租金下降了，但下降幅度都在5%以内，整体上保持了平稳发展的态势。

根据最新数据显示，2022年1月，全国办公物业出租的挂牌量达到4.05万套，相比上个月的供给量5.32万套下降了23.87%。然而，办公物业的供给量却出现了上涨的趋势。此外，一线城市的办公租金平均单价为4.28元/平方米/天，环比上涨了6.4%。这表明办公市场正在有效地复苏。