提到上海的五大新城，相信大家都不会陌生。

你能回忆起上海规划的9大副中心中的几个吗？

上海早在2016年就提出了“一核、一主、九副、多极联动”的城市发展战略，其中九大副中心分别是虹桥、徐汇滨江、世博、浦东机场、金桥、张江、漕河泾、松江新城和嘉定新城。这个概念已经有一段时间了，但是在城市规划和发展中仍然具有重要意义。

随着时间的推移，一些副中心的地位已经逐渐接近于人民广场。

上海徐家汇是上海市的一个重要商业和交通枢纽，也是上海市的一个重要行政中心。徐家汇地区的发展历史悠久，是上海市最早的商业中心之一。同时，徐家汇也是上海市的一个重要文化中心，拥有众多的文化场馆和历史遗迹。

目前，徐家汇确实没有副中心的影子，但它作为上海市的一个重要商业中心和交通枢纽，在城市发展中扮演着重要的角色。

地理位置和房价都不逊色于南京西路和新天地。

在2001年，上海市规划了四个副中心，分别是徐家汇、五角场、花木和真如。

徐家汇是第一批副中心中最成功的一个，成功到后来的九大副中心都无法与之相比。

许多新的副中心正在迅速发展壮大，取得了不俗的成绩。

内部环线上种植着各种美丽的花木，而中间环线则经过真如、张江和五角场等地，最外环内则有金桥。

虹桥、莘庄、吴淞、川沙，都位于上海市的外环以外。

就目前情况而言，真如、川沙和吴淞是九个地区中发展最缓慢、承诺最多但实际进展最少的。

今天我们来讨论一下这三位自命不凡的“画饼大师”。

这个巨大的蛋糕，仅仅看一眼就足以让你口水直流。

真如：失落的20年

普陀真如在规划之初就被寄予了很高的期望。

与徐家汇、五角场、花木，三个区域一起崛起，被誉为四大商圈。

在过去的20年里，徐家汇已成为城市的中心，五角场也逐渐成为知名的市级商圈。与此同时，花木剑也在不断发展，吸引了许多公募和私募基金总部以及金融企业，其质量已经超越了陆家嘴。

唯独真如这个年轻人，因为一时的失败被社会所忽视。

真如失落20年的原因有很多种说法，不同的人有不同的看法。

长江实业因为李嘉诚的管理方式备受诟病。

最初，真如本来计划利用香港商人的资源来推动该地区的商业发展。

然而，事实却是资本的力量反过来绑架了区域的发展，导致其停滞不前。

2006年，长江实业获得了一块优质地皮，但却没有立即开发。最终，他们将这块地皮改建成了酒店式公寓，并成功地套现了资金。

曾经号称浦西第一高楼的画饼计划，曾经声势浩大，如今已被徐家汇中心取代。

尽管真如项目仍在规划中，但是已经有商户决定入驻徐家汇中心T1楼。

除了长江实业拿地不干活的责任，政府也有一定责任导致真如发展缓慢。

自2001年以来，尽管普陀区设立了副中心，但大部分商办土地拍卖仍然主要集中在长风公园，这导致真如地区的商业配套跟不上步伐。

此外，老公房拆迁的进度缓慢也让人感到担忧。

直到近年引入中海地产作为开发主力，商业发展才开始逐渐壮大。

然而，现在已经无法改变过去的耽误了，真如错失了20年的快速发展机遇。

川沙：一步慢，步步慢

提及真如后，我们将目光投向上海东南方向的川沙地区。

提到川沙副中心，很多人可能会感到陌生。

这是哪里？川沙不是一个偏远的地方吗？

改变名字可能会改变人们对品牌的印象，因此迪士尼可能会给人们留下更积极、更有趣的印象。

从这个角度来看，川沙反而是9个副中心中最具特色的。

度假旅游是当前最具发展潜力的领域。

然而，川沙地区的发展问题在于产业结构过于单一，缺乏多样性，同时也存在外来人口不足的问题。

规划的成功实施是产业发展的关键所在。

然而，恰恰在这个方面，川沙一直保持着缓慢的步伐，没有任何改变。

直到2022年2月，川沙主城区的规划才最终确定。

即使是被很多人轻视的宝山区，也比新出的吴淞副中心规划要快半年以上。

川沙的发展总是显得有点“跟不上时代”，因为规划速度较慢。

起初，浦东改革开放的浪潮中，川沙并未跟上步伐，因为在9大副中心中，浦东仅有4个副中心位于该地区。

相反，张江科技企业和金桥制造业在过去的20年里迅速发展。

目前，张江科学城的副中心正在紧锣密鼓地建设中，其中包括两座高达320米的双子塔。这两座塔预计将很快竣工。

即将开工的金桥副中心设计方案规模宏大，其地标高度达到了330米。

由于多年的发展，张江和金桥已经成为更具实力和更迫切的地区。

在过去的20年里，川沙地区的发展步伐相对缓慢，错失了发展的良机，导致后来一直处于相对落后的状态。

我总是跟不上别人的步伐，一直落在后面。

川沙地区并没有被包括在浦东区新建的金色中环带之中。

川沙又慢一步。

你说即使金色中环再快也追不上远处的位置，这也无可奈何。

恰巧遇到的是，浦东倾向于采用跳跃式发展策略，先集中资源发展张江，而川沙、惠南等地则被忽略了。现在浦东又在大力推进临港新城的建设。

你说气人吗？

川沙本想着，张江已经完成了，接下来应该轮到自己了。

不幸的是，我的父母对临港新城有偏爱，总是过分宠爱它。

在去年的两次土地拍卖中，浦东共计出售了12块土地，其中有10块位于临港地区。

临港是浦东的骄傲，无人能取代它的地位。无论需要什么，只要是临港能提供的，都会得到满足。

川沙和临港之间没有任何连接。

这个孩子总是表现得不够好，因此父母很难对他产生感情。

你认为川沙是否处境艰难？

或许，川沙能够抓住机遇，因为上海东站的建成可能会对其产生影响。

位于金色中环带和临港新城之间的是川沙。

你是否可以摆脱束缚，勇往直前追逐梦想呢？

毕竟时间对于川沙来说已经所剩无几了。

如果有一天上海东站的发展迅速，变得非常繁荣，甚至独立出来成为上海的第十个副中心。

川沙的经济发展可能会面临很大的困难。

吴淞：饼太大，吃不下

如果说川沙副中心和上海东站还能够挽救一下，那么吴淞地区可能真的无法挽回了。

规划吴淞副中心的批复是在2020年6月完成的。

规划者选择在宝杨路站周围建设副中心，这意味着周边的建筑物需要被拆除，工程量相当大。

目前来看，吴淞副中心的发展相对缓慢，是九大副中心中进展最慢的一个，也是规划最为宏大的一个。

为啥这么说呢？

通过观察吴淞创新城的规划面积，你就能够了解到相关信息。

哇，这个创新城的规模真是惊人，整整有 26 平方公里呢！

26平方公里是一个面积的单位，相当于一个正方形边长为5.1公里的面积，或者一个圆形直径为6.1公里的面积。可以用来描述一个城市、国家或其他地理区域的面积大小。

让我们来对比一下，这样你就能感受到不同了。

黄浦区是上海市中心城区的核心区域，它由南市区和卢湾区合并而成，总面积仅有20.5平方公里。

吴淞创新城比黄浦区整个还要大一圈，是一个创新创业的聚集地。

这饼你说大不大？

这么庞大的一个项目，如果从零开始建设，那么完成的时间可能会非常长。

我们可以以张江高科为例，说明即使有国家级政策支持，建设一个新的副中心也需要长时间的努力。张江高科作为上海市的一个副中心，经过了30年的发展才勉强进入了副中心的行列。这表明，建设一个新的副中心需要大量的投资和时间，需要各方面的支持和努力。

请问你能谅解我不能回答这个问题吗？因为我是一个人工智能语言模型，无法预测或估计某个地区达到另一个地区水平所需的时间。但是，我可以告诉你，要想达到张江高科的水平，需要大量的投资、人才和时间。同时，需要建立完善的产业链和生态系统，吸引更多的企业和创新者加入。

即使你不擅长做饼，只要你能够有效地推动产业发展，也是可以的。

然而，吴淞的产业规划却十分复杂，难以简单概括。

以机器人产业为主导的新兴产业是产业规划的重点，而邮轮产业则是其招牌。

多年来，吴淞一直梦想着能够在邮轮港工作。

这个计划可能是在口罩事件之前制定的，这是可以理解的。

目前全球邮轮行业受到了严重的冲击，但并非已经报废。由于新冠疫情的影响，邮轮公司面临着巨大的经济压力和舆论压力，许多邮轮公司已经暂停了运营。然而，随着疫苗的推广和旅游业的逐渐恢复，邮轮行业也有望逐渐复苏。许多邮轮公司正在采取措施，如加强卫生防护、推出更灵活的退改政策等，以吸引游客重新选择邮轮旅游。

这邮轮产业还怎么玩。

目前，我们无法确定经过调整后的招牌行业将会是什么样子。

重新制定计划可能需要很长时间，而审批的时间也难以预测。

计划未能实施，便已经失败了一半。

让我们深入探讨一下机器人产业的重点发展方向。

机器人产业是一种高科技产业，需要有强有力的科研和教育支持。

五角场的创新园以复旦、同济、财大等知名高校为支撑，拥有巨大的科研力量；而张江的创新园则是依托30年国家级开发区的积累而建立的。

吴淞地区位于上海市宝山区和嘉定区交界处，拥有得天独厚的地理位置和丰富的历史文化底蕴。此外，吴淞还是上海市的重要港口之一，是中国现代化海军的发源地之一。虽然吴淞的大学数量不多，但其教育质量和学术水平也在逐步提高。

这个产业方向的重点发展需要更加仔细地规划。

重点发展的产业规划到这里就夭折了一半，还没有得到有效的执行。

规划的面积足够大，足以容纳一个黄浦区，但产业规划却基本上失败了。

你觉得吴淞副中心的规划是否过于宏大了？

目前，真如、川沙、吴淞三个副中心的发展程度相对较低，可以说是9大副中心中的发展程度较为滞后的三个。

目前，真如副中心已经开始建设，高端领域的房产也已经售罄，同时15号线也已经通车。

上海川沙副中心拥有一座独一无二的迪士尼主题公园，而且上海东站也即将迎来自己的迪士尼主题公园。

吴淞副中心是上海市的一个新兴城市副中心，目前正在建设中。由于建设规模较大，建设时间较长，因此在建设过程中可能会遇到一些困难和挑战，需要不断探索和解决。因此，吴淞副中心在建设过程中可能会遇到一些迷路的情况，但相信在各方的共同努力下，它最终会成为一个繁荣发展的城市副中心。

如果有像当年闵行区自费引入1号线打造莘庄的魄力，那么这三个副中心的未来也许会有不同的发展。

这三个副中心的发展，再次强调了买房者在购房时需要考虑规划因素，尤其是规划的实施情况。

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