随着城市建设模式进入存量发展阶段，开发区作为我国城市土地增长的重要区域也面临着转型。开发区的城市更新需要考虑其特色需求，同时应该遵循一定的更新路径。了解这些问题是推进开发区城市更新的关键。

在城市更新中，开发区的特色需求主要包括以下几个方面：

1. 产业升级：开发区的城市更新需要考虑产业升级的需求，通过引进高新技术产业和培育新兴产业，提升开发区的产业水平和竞争力。

2. 环境改善：开发区的城市更新需要注重环境改善，通过改善空气质量、水质等环境问题，提升居民的生活质量和城市形象。

3. 城市功能提升：开发区的城市更新需要提升城市的功能，包括交通、教育、医疗等方面，为居民提供更好的服务和便利。

4. 城市形象塑造：开发区的城市更新需要注重城市形象的塑造，通过建设标志性建筑和公共空间，提升城市的知名度和美誉度。

在遵循以上特色需求的基础上，开发区的城市更新应该遵循以下路径：

1. 规划设计：开发区的城市更新需要进行规划设计，制定合理的城市更新方案，确保更新的方向和目标明确。

2. 市场化运作：开发区的城市更新需要采用市场化运作方式，通过引入社会资本和市场机制，提高更新效率和质量。

3. 政策支持：开发区的城市更新需要得到政府的政策支持，包括财政支持、税收优惠等方面，为城市更新提供保障。

4. 居民参与：开发区的城市更新需要注重居民参与，通过听取居民的意见和建议，确保城市更新符合居民的需求和利益。

综上所述，开发区的城市更新需要考虑其特色需求，并遵循一定的更新路径，才能实现城市更新的目标和效果。

一、开发区城市更新的特色需求

一般而言，旧城区和开发区的城市更新目的不同。旧城区的城市更新主要是为了改善人居环境、增加消费场景、传承历史记忆等，以提高城市的功能和吸引力，实现城市的复兴。而开发区的城市更新则是为了适应我国产业向后工业化时代升级、产业组织形式发生变革的趋势，通过低效用地盘活、建筑功能转型、土地集约利用等方式，来促进开发区的产业结构重组。

因此，为了满足开发区在产业结构重组过程中的需求，城市更新工作需要从战略目标、功能定位、土地价值和营商环境等方面入手，重新规划人城产融合发展环境，以实现开发区的可持续发展。

重新规划开发区的战略目标

我国的开发区已经成为新型工业化和城镇化的重要推动力量。在当前存量更新的时代，开发区需要实现更加多元化的战略目标。除了要实现经济总量的增长，还需要提高产业质量，并加强对产城功能的投入，以实现更加完善的城市功能。

在实施城市更新行动时，各类开发区的首要战略目标仍然是实现经济总量的增长。除了追求经济总量的增长，开发区还需要淘汰存量落后产能，促进低效产业项目的转型升级，优化产业结构，提高产业质量。这些措施将有助于开发区实现可持续发展，并提高其经济实力。

从城市化的角度来看，开发区的产业机遇不仅带来了经济发展，也带来了大量的城市服务需求。然而，在传统的城市规划理念下，开发区内的居民往往无法得到有效的服务满足，职住分离现象比较普遍。因此，在开发区城市更新的机遇下，需要弥补城市功能的缺失，提供更好的服务设施，改善人居环境和生态环境，提高开发区内居民的生活质量和吸引力。

重新审视开发区的功能定位

随着经济发展理念的转变，从粗放外延式发展向集约内涵式发展转变，开发区的演进逻辑也发生了改变。这种转变迫使开发区重新审视其功能定位，并进行相应的调整。

对于广阔的开发区范围而言，其定位需要从单一的产业职能向更加综合的城市职能转型。尤其是在当今时代，许多开发区已经不再是过去人们所认知的城市边缘的孤立卫星城，而是更加紧密地与城市行政区融为一体，甚至成为多中心城市格局的重要组成部分。

对于较小的二级园区，定位需要与大型综合性园区相反。它需要转向小而精的特色主题产业园区，以聚焦细分产业的方式促进产业资源的高效集聚，并带动产业链上下游的协同发展。这种转变可以使二级园区更加专注于特定的产业领域，从而提高其在该领域的竞争力和影响力。

重新开发开发区土地，挖掘其潜在价值。

对于开发区而言，城市更新行动的核心在于通过各种有效手段对低效用地进行再开发，挖掘未被激活的土地价值，实现高质量的内涵式发展，而无需进行大规模的拓展。

为了激活存量资产，可以采取多种措施。其中一种是对现有厂房进行微调，以实现闲置厂房的租赁。另外，也可以对土地性质和厂房功能进行调整，以适应市场的新需求。如果确实无法进行自主调整，可以考虑推动土地回收并重新开发。

另外，对于土地利用率较低的项目，可以在符合规定的前提下，允许其提高容积率；或者利用未被利用的绿地、广场等土地进行扩建；同时，还可以将产业空间进行多功能复合利用，或者开发利用地下空间。

在当前产业技术快速变革的时代，开发区应该积极探索在空间布局层面预留战略用地，以应对未来发展的需求。这样可以为开发区的未来发展提供弹性，避免在新产业机遇出现时无地可用的窘境。同时，规划层面也可以考虑利用城市更新的机会，对边角地、插花地进行整合利用，以提高土地利用效率。这些举措将有助于开发区的可持续发展。

最后，我们需要加强对产业用地的管理，通过城市更新的方式，将全生命周期管理扩展到存量产业用地上。在土地使用权出让和转让过程中，我们应该积极运用弹性出让年限，以便更好地掌握未来资源配置的主动权。

重新定义开发区营商环境，是指通过优化政策、完善服务、提升管理水平等措施，营造良好的投资环境，吸引更多的企业和资本进入开发区，促进经济发展。这需要政府、企业和社会各方共同努力，建立公平竞争、法治化、便利化的营商环境，为企业提供更好的发展机遇和更高的投资回报。同时，还需要加强对企业的服务和扶持，提高企业的创新能力和竞争力，推动开发区经济持续健康发展。

通过城市更新行动，可以全面提升开发区的营商环境，实现宜业、宜商、宜居的转型。

在硬件设施方面，可以解决开发区发展中的历史遗留问题，完善园区的基础设施建设，包括路网、环保工程等；同时，为了实现双碳目标，需要加强节能改造和清洁能源的使用，推动低碳园区的建设；此外，还可以推动开发区中城中村的拆迁和违章整治，提升开发区的城市风貌，增强客商的第一印象。

在软环境方面，可以进一步提升生活服务功能，以解决企业用工关心的日常生活消费、子女入学、职工居住等问题。同时，在产业服务方面，可以在开发区内建设公共产业平台，为企业提供更多的支持和帮助。此外，还应该借助城市更新，提高政务服务效率，在开发区内设立分布式的企业一站式政务服务窗口，以优化开发区的营商环境。

二、开发区城市更新的四大路径

在中国，无论是国家级开发区，还是省市级开发区，通常采用一区多园的发展模式。这种模式将园区空间划分为若干产业功能片区、闭环管理的专业园区，以及更小的二级园区，形成了四个层面的园区空间。这些园区的发展空间尺度从大到小，功能承载从多到少，因此它们的更新目标和路径也各不相同。

1、城市新区建设，实现职能提升

为了提升最大的开发区层级，需要加强产城融合，实现开发区职能的提升，使其成为城市新区。一个很好的例子是苏州工业园区，该区域占地278平方公里，除了高端制造和国际贸易区外，还形成了金鸡湖商务区、独墅湖科教创新区和阳澄湖旅游度假区。这些区域具备综合多样的城市功能，使其成为一个复合型城市。

从苏州工业园区、广州开发区等成功案例来看，开发区的城市更新通常会形成一个包含产业区、生活区、商业区、商务区以及生态区的城市新区。在产业方面，会增设各类专业的产业设施，如孵化平台、产业技术平台、公共检测平台等；在生活设施方面，会补充购物、教育、医疗等方面的不足；在生态方面，会建设街头绿地、城市公园、生态公园等多样的生态空间。通过完善生产、生活、生态三方面的功能，来满足开发区内不同收入群体的物质和精神需求，提高开发区的职住比。

2、全面改造，升级为综合区

随着重工业逐渐远离城市的趋势，老的钢铁、化工等工业片区需要进行整体改造，以重塑产业发展动力，更新为城市新的综合功能片区。例如，合肥东部新中心原本是瑶海老工业基地，但随着城市产业整体退二进三和城市圈层式发展，片区的功能和价值发生了巨大变化。因此，目前合肥正在对其进行整体更新，旨在将其打造成为华东青年中心、安徽双创中心和合肥东部中心，成为城市新兴的综合片区。

为了满足未来园区的人居需求，开发区更新需要从人的角度出发，注重就业空间、生活空间和公共环境的提供。在这三个方面，需要体现以人为本的理念，打造一个彰显科技人居的微型城市。首先，要营造科技人文的氛围，搭建系统的科创服务体系，满足科技创业工作者的需求。其次，要打造宜人的生活空间，注重多样化的居住和服务空间，配套商业、医疗、文化、体育、教育等多项功能。最后，要提供智慧共享的生态服务，建设智慧型园区，配套交通、安防、环境等多项生态服务，为居民提供更加便捷、安全、舒适的生活环境。

将“功能混合”更新为“产业社区”，意味着将原本单一的功能性建筑转变为一个集多种产业、服务和社区功能于一体的综合性建筑群。产业社区不仅提供办公、商业、居住等基础设施，还包括创新孵化、文化娱乐、健康养老等多元化服务，形成一个互动、协作、共享的社区生态系统。这种新型建筑模式不仅能够满足人们多元化的需求，还能够促进城市产业升级和社区发展。

随着产业向科技创新转型的趋势不断加强，工业园区需要转变功能分区的理念。为此，我们需要对工业园的土地功能进行混合重构，以推动产业、居住、商业等多种用地的功能混合。通过将同质化的工业用地更新为功能多元化的产业社区，我们可以吸引更多的科技人才和产业人才聚集，共同推动创新创业生态的发展。因此，对于工业园区来说，混合重构土地功能是必不可少的。

一个典型的案例是上海周浦智慧产业园。该园区占地约3.77平方公里，原本是周浦都市型工业园区。通过园区更新开发和功能升级，它现在已经成为一个微型城市综合体，涵盖软件研发、服务外包、金融服务、创意产业和生活功能。周浦智慧产业园目前的产业定位是集成电路、生物医药和人工智能，重点引入科技含量高、带动能力强、发展潜力大的优质项目。

对于园区的发展，我们需要进行业态调整，将其更新为主题园区。这意味着我们需要更加注重园区的主题性，将其打造成为一个有着独特主题的综合性园区。通过这种方式，我们可以吸引更多的游客和商家，提升园区的知名度和影响力。同时，我们也需要加强园区的管理和服务，提高游客和商家的满意度，为园区的可持续发展奠定坚实的基础。

针对二级园区，可以进一步优化产业内容和产业环节，将通用业态调整为更符合目标企业需求的专业产业空间，以主题园区的形式，促进主导产业更高效的发展。政府可以将分散的企业集中到标准化园区，充分利用土地资源，避免环境污染。企业可以减轻小企业拿地、建设的投资压力，更专注于企业经营。此外，优化产业内容和产业环节，有助于构建协同效应，形成上下游产业链和产业生态，推动产业发展。

以张江国创中心为例，这个科技创新园区占地约150亩，前身是剑腾液晶显示器厂房。在2014年底，上海万科和张江高科合作进行了投资改建。经过一年半的建设和打磨，张江国创中心应运而生，形成了434个业态组合的科技创新园区。该园区的四大核心功能包括空运货物服务中心、总部经济创新办公、创新孵化加速成长和研发机构。此外，该园区还提供三大服务功能，包括科技成果转化平台、创新资本交易平台和知识产权交易平台。同时，该园区还提供四大配套功能，包括精品餐厅、休闲娱乐、创意咖啡和文体活动。