新天地时尚(办公)-招商中心

新天地时尚 II 是我今年最为关注的改造项目之一。尽管在封场装修期间，我已经先后分享过2次动态和3则品牌探班案例。如果你想回顾这些内容，可以点击标题下方的标签进行跳转。现在，项目已经接近年末，沿街品牌陆续对外亮相，这是一个阶段性进展，当然也值得再来一则动态报告。

我一直对观察存量改造商业很感兴趣，因为除了最终呈现的结果外，还有通过时间维度前后对比的乐趣。而“改造”作为问题的“解决方案”，每个案例都有其独特之处。大多数案例都倾向于通过从硬件设计到品牌招商定位的彻底改变来实现升级，但新天地时尚 II 的不同之处在于既实现了颠覆，又保留了传承的元素——“新老搭配”成为项目呈现的主要特点。

因此，尽管本文是在项目明年1月12日焕新回归之前写的，但我们将通过现有内容在定位、沿街品牌的选择、设计规划等各方面提供一些思路，以帮助大家对项目如何进行“新老搭配”有所了解。

新天地时尚 II 焕新升级效果图

为了满足现代人对于时尚和舒适的追求，我们对新天地时尚 II 进行了全新的升级和改造。通过精心设计和细致打造，新的效果图展示了这个焕然一新的时尚空间。

首先，我们对室内进行了全面的改造。采用了现代简约的设计风格，打造出明亮、通透的空间。墙面采用了柔和的色彩，营造出温馨舒适的氛围。地板选用了高品质的木质材料，既耐磨又易于清洁，给人一种质感上乘的感觉。

其次，我们注重细节的处理。家具和装饰品的选择都经过精心挑选，以突出时尚和个性。舒适的沙发、时尚的茶几和柔和的灯光相互呼应，营造出一个宜人的休闲空间。墙上的装饰画和植物的点缀，增添了一丝生机和自然的气息。

最后，我们还对室外空间进行了改造。新的效果图展示了一个宽敞的露台，配备了舒适的户外家具和绿植，让人们可以在户外尽情享受阳光和清新的空气。这个露台不仅是一个休闲娱乐的场所，也是与家人和朋友共度美好时光的理想场所。

通过这些改造和升级，新天地时尚 II 成为了一个时尚、舒适、宜居的居住空间。无论是工作还是休闲，这里都能满足您的需求。我们相信，新的效果图将会给您带来全新的居住体验。

“经典”定位 / 创新思维

在过去，人们常常将“老”与陈旧、过时联系在一起。然而，随着时代的发展，我们开始重新审视“老”的定位，并将其与经典联系在一起。

经典是指那些经久不衰、具有普遍价值的作品或思想。它们不仅在过去有着重要的地位，而且在现在仍然具有深远的影响力。经典作品不受时间的限制，它们的价值和意义可以跨越时代，为人们提供启示和指导。

然而，我们也不能仅仅停留在对经典的崇拜中。在创新的时代背景下，我们需要将经典与创新思维相结合。创新思维是指以新的视角看待问题，寻找新的解决方案的能力。通过将经典与创新思维相结合，我们可以在传承经典的同时，为其注入新的活力和意义。

因此，我们应该重新定位“老”，将其视为经典的代名词。同时，我们也应该培养创新思维，以不断推动经典的发展和演变。只有在经典与创新思维的共同作用下，我们才能不断创造出具有深远影响力的作品和思想，为社会的进步和发展做出贡献。

一般情况下，改造项目都会全面更新硬件、内容和理念，因此很难在改造后保持原有的定位。新天地时尚 II 已经开业超过10年，实际上是进行了完全的重塑，这也是为什么小标题中加上了引号的原因。

“老”定位之所以被提及，是因为“Neo Luxury”并非仅在新天地时尚 II 中提出，它最初在2020年底启动的新天地时尚 I 中首次亮相。因此，对于关注该项目品牌建设的人来说，“Neo Luxury”可能并不陌生。新天地时尚 II 以案名的形式与时尚 I 共同构建了“新天地时尚”的完整形象，因此在定位方面保持了延续和统一，旨在进一步扩展这个基于原创精神的新型社区，为追求文化消费新体验的年轻人提供更广阔的平台，以表达个性和孵化原创创意。

除了时尚 I 、II 完成联动外，更值得一提的看点，得回溯到我2019年写的《上海新天地战略升级，聊一聊这盘大棋》一文。项目在启幕20年之际，陆续开始有主旨、有节奏的调整升级，从新天地广场开业，到石库门街区以强化零售业态开启的调性变化，再到新天地时尚 I 、II 陆续焕新，最后这轮升级将以太平洋新天地商业中心的启幕作为阶段性落脚点。??????????????????

项目的重新创作注重了城市会客厅、创新社交理念、原创文化输出和可持续发展等方面的长期主义精神。其中，“Neo Luxury”是新天地时尚 I、II 的全新定位和尝试，旨在倡导更注重个人需求的新消费理念。明年初，上海新天地南侧的购物中心将完成商业重塑，进一步展示这一新定位。

另一方面，时尚 II 的“老”定位将会延续其过去的品牌力和调性，强调原创精神。多年来，时尚 II 一直是上海市场上原创设计师品牌的重要策源地，与上海新天地全域和上海时装周等大型活动密切合作。尽管进行了改造，但这一标签将继续存在，并通过品牌的精选和升级来与时俱进，对定位理念进行全新的解构。这是与其他改造项目最大的不同之处。

正如人们常说的，通过回顾过去来认识新事物，我们可以更好地理解新事物的特点。时尚界的发展也是如此，时尚II并不是简单地将之前的时尚概念搬到一个新的领域，也不是简单地复制和粘贴之前的时尚I。相反，时尚II必然会引入更多新的商业模式和内容，以实现焕新和与之前的时尚I的差异化。

从目前已露出的品牌来看，相对于时尚 I 更为国际主流的选品策略，时尚 II 更趋向于主打国内外原创设计、对新锐品牌的包容度更高，下文通过沿街品牌先来一窥。??????????

老朋友 / 新伙伴

在去年8月的《动态报告 | 改造中的新天地时尚 II 品牌阵容初显》一文中，我曾通过围挡画面向大家简要介绍了未来的沿街品牌阵容。我用了“老朋友”和“新伙伴”这样的词来形容这些品牌，因为其中不乏一些最早在时尚 II（当时的新天地时尚）开店的品牌，如今已经发展成为成熟设计师品牌的代表，他们是我们的元老级合作伙伴，比如UMA WANG、M-ESSENTIAL等。

还有一些品牌，如LOOKNOW、STUDIOUS、MAIA ACTIVE（新增一家店），它们是从上海新天地的其他地方迁移到这里的老熟人。

此外，新加入的品牌KNOWIN、DENHAM、上海的首家Alter旗舰店、USM的首家旗舰店、ARKET上海的首家线下门店以及家居生活方式艺术空间LEZAI等，为项目带来了更多的特色和讨论话题。

这一系列陆续亮相的品牌阵容，涵盖了日系买手店、欧美风、街头潮流以及潮玩等领域，同时也有一些品牌能够体现“Styles from the World, Created in China”中国创艺理念。这些品牌与时尚集团I.T的国际品牌形成了互补关系，展示了成熟的国际风格。此外，还有一些品牌尚未进入市场，但已经展示了同样的特征。

国内原创设计师的熟牌和佼佼者，如BAN XIAOXUE、BLANK、EIN、edition、MU、III VIVINIKO等品牌，一直以来都是新天地的老朋友。而近年来，热度较高且正处于上升势头的品牌有CASETIFY、nautica、膨胀工厂等。

这些新老搭配展示了项目在保持其原有特色的同时，希望通过引入更多新鲜内容来激发项目的活力和生命力。这种活力不仅仅体现在品牌名称上，同样可以在技术改造的层面得到证明。

老建筑 / 新活力

新天地广场通过技术手法来打造新活力的方式有很多。首先，他们在建筑外立面上采用了现代化的设计元素，如玻璃幕墙、LED灯光等，使整个建筑更加时尚和引人注目。其次，他们在内部进行了全面的数字化升级，引入了智能化的设备和系统，如自动化门禁、智能导航等，提升了顾客的便利性和体验感。此外，他们还通过引入新的商业模式和业态，如概念店、创意餐饮等，为顾客带来全新的购物和娱乐体验。总之，新天地广场通过技术手法的运用，成功地为项目注入了新的活力和吸引力。

既然我们目前只能关注沿街品牌，那么让我们先来仔细分析一下这些品牌的特点和特色。

将纯餐饮业态升级为跨界跨层的零售业态，可以让马当路沿街保留其休闲、社交属性的氛围，并增加亲和力。这样做的好处是不会与新天地石库门区域马当路侧的纯咖啡下午茶式休闲餐饮氛围重复。此外，这些零售品牌吸引来的咖啡下午茶餐饮用户也更容易成为整个项目客群的增量。

具体来看，下图展示了改造前的场景。尽管上海作为一个咖啡大户城市，各个咖啡品牌仍然能够吸引大量的顾客，但是他们未必能够吸引到多元化的客群。此外，从街道上的氛围来看，我们无法感受到内部零售业态的定位和调性。

目前，通过将项目规划为零售业态，我们不仅增加了租金收益，还成功规避了一些问题，使整个项目的商业界面呈现出新的气象。在当今的商业环境中，零售品牌深谙多元化业态整合和社群运营的重要性，这在某种程度上为沿街带来了与餐饮业不相上下的活力画面。我们的目标是在休闲和年轻活力感之间取得平衡，这是一个尝试。

在霸气的品牌外立面下，有许多隐藏的咖啡“角落”，为顾客和品牌粉丝提供更多样化的消费选择。

相似的外摆、遮阳伞、休闲空间，带来的是独特的逻辑和氛围。

复兴东路侧规划了一家独一无二的纯咖啡店M Stand，它独自为该侧入口打造了一个舒适轻松的休闲氛围。

餐饮转零售的变革不仅仅是改变了业态，同时也打破了原有的“一店一面”的规整格局。最大的改变是将双层立面都交给品牌进行“创作”，品牌可以更好地展示自己，同时也帮助商场重新打造出更具商业化的全新界面，填补了过去主打休闲氛围的不足之处。

然而，有趣的是，当你深入到店铺内部时，你会发现商铺的规划并不像外立面那样规整。有些品牌只有单层店铺，因此实现了灵活的错位布局。例如，KNOWIN拥有服装、展览、潮玩和咖啡等多元化内容的两层空间，实际上占据了DENHAM的立面范围。根据不同品牌的需求进行因地制宜的规划，也是这次调整业态变更后带来的新思路。

在以零售业为主打的情况下，内外场以及高楼层之间的互动和连带性变得更加突出。举例来说，L2与内场相连，同时品牌的收银点有意识地放置在L2等位置，这种布局有助于引导顾客流向。

L2的另一个技术亮点在于，通过调整后，品牌的L2空间将会覆盖原先L2位于西侧的支动线，并将其向东推移至回廊边。这样做的好处是，通过减少一侧店铺，避免了过去该区域通透性较弱的问题。具体调整效果如下图所示：原先的紫色块表示支动线，而调整后的蓝色块表示新的位置。

时尚 II 在调整之前，上海新天地的内场零售业态占比相对较高。而此次的改造将进一步增加全域内最高零售业态的比重。因此，让沿街品牌与内场品牌在定位和调性上产生关联，以避免过去项目中沿街和内场之间的割裂现象，活跃内场客流显得尤为重要。这也是商业项目改造的核心目标。

剧透

尽管内场的结构没有大的改变，但是软硬装设计风格的重塑会给人一种焕然一新的感觉。从下方几张效果图中，即使不看官方注释，也能明显感受到庭院、绿植等元素的融入，使原本以砖墙水泥为主基调的内场空间拥有了自然肌理。此外，据悉此次项目改造还融入了“峡谷”设计元素以及可持续发展理念的贯彻。我将在下期内场探班后为大家带来更详细的解读。

明年1月中，除了能够验证上文所提到的观点是否得到实现，我们还将有更多营销推广活动案例来更直观地展示时尚 II 的全新理念。

一般来说，改造项目通常会封闭施工区域很长时间，然后一次性开放。在此期间，很难进行实地考察。然而，时尚 II 的一个有趣之处在于，除了品牌装修期间，它一直没有完整的围挡。这让我能够持续观察和分享项目的进展。这种形式在过去的案例中并不常见。而且，这段旅程还没有结束——内场即将开放，未来B2也将开业，这将是一个很好的分享时刻。如果你对此感兴趣，可以继续关注我的观察和分享。