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北京消息，以下是中房报记者崔军民的报道。兰生股份（600826.SH）以5.6亿元的价格成为上海绿地外滩中心的买家，这一消息引起了人们的关注。这个项目曾经是上海董家渡的地王项目，现在重新受到了关注。据消息，兰生股份（600826.SH）近日发布公告称，计划从中民外滩房地产开发有限公
北京消息，以下是中房报记者崔军民的报道。
兰生股份（600826.SH）以5.6亿元的价格成为上海绿地外滩中心的买家，这一消息引起了人们的关注。这个项目曾经是上海董家渡的地王项目，现在重新受到了关注。
据消息，兰生股份（600826.SH）近日发布公告称，计划从中民外滩房地产开发有限公司购买位于黄浦区小东门街道616、735街坊H地块会馆街55号的物业，即绿地外滩中心项目T3幢的13层、14层的2层办公楼和35个车位。
根据公告，购买的物品包括一座办公楼和一些停车位。实际测量的办公部分建筑面积为5548.8平方米，总价约为5.61亿元。其中，办公楼的总价为5.44亿元，停车位的总价为1653万元。
根据计算，这次交易的每平方米单价约为98000元。与市场报价相比，折扣约为20%，相当于打8折成交。
事实上，绿地控股不仅仅是通过这次出售资产来减轻压力。在2021年，他们通过减少土地购买、出售项目和剥离高负债等多种方式，成功减少了812亿元的有息负债。然而，即使如此，到了2022年，绿地控股仍然难以摆脱高额债务的压力。
去年6月，绿地控股（600606.SH）的相关负责人在一次债券投资人交流会上表示，公司将采取多种措施，包括出售商业和办公物业等方式，以确保资金链的安全，并按时足额偿还债务。
绿地控股（600606.SH）旗下的9只美元债涉及总金额约32亿元，已经成功获得了展期。其中，8只美元债的展期时间长达2年，为公司未来的发展提供了更多的资金支持。这一消息发生在2022年11月份。
据业内人士猜测，绿地公司未来可能会推出四个位于上海核心区的高品质项目资产包，其中包括上海绿地外滩中心-T3塔楼、上海绿地虹桥数智港、绿地星弘综合体和上海绿地万豪酒店。这四个项目的总市场价值可能达到数百亿元。目前，这些项目尚未公布出售的具体信息。
项目前世今生
2014年，中国民生投资有限公司（以下简称“中民投”）成功摘得绿地外滩中心项目地块，该地块的出让面积为12.67万平方米。竞拍该地块需要缴纳的保证金高达49.6亿元，起拍价为248.05亿元。最终，该地块以248.5亿元的价格成交，成为当年上海董家渡地区的地王。虽然内容有所改变，但整体表达的意思与原文相同。
绿地外滩中心项目有着独特的历史背景。黄浦江在流经上海黄浦区主城时，形成了一个S形的太极图形，其中一个弯是著名的金融中心陆家嘴，而另一个弯则是南外滩的董家渡。上海一直致力于将董家渡打造成新的金融中心地标，与陆家嘴金融城形成江岸对岸的呼应。
中民投和安信信托在2017年合作推出了一款信托产品，用于募集董家渡项目的资金。该信托产品以董家渡项目45%的股权为代价，共募集了240亿元的资金。
根据国内信托数据服务商的公开信息，中民投联合安信信托发起的240亿元募集资金实际上是一种名为“安赢42号上海董家渡金融城项目集合资金信托计划”的信托产品。该产品于2018年9月30日发行，期限为12至24个月。该信托资金的用途是支付中民外滩房地产开发有限公司不低于45%、不超过50%股权的受让价款。然而，当时安信信托的兑付能力已经大大受损，处于不稳定状态。
安信信托曾在多个地产项目中遭遇风险。其中，安信信托作为受托人发起的“安信·新农村建设发展基金集合信托计划”也出现了延期兑付的情况。
因为流动性危机的影响，中民投决定出售其旗下的中民外滩房地产开发有限公司50%的股权。最终，中民投及其子公司上海佳渡置业有限公司将这部分股权于2019年2月转让给了绿地控股（600606.SH），转让价格仅为121亿元。新的股权转让意味着中民投将失去对中民外滩房地产开发有限公司的控制权。
至此，绿地外滩中心的开发商中民外滩房地产开发有限公司，其股权结构变更成了绿地控股（600606.SH）50%，安信信托持股45%，上海外滩投资集团持股5%。
绿地控股于2019年2月入驻上海董家渡13、15号地块，随后公布了项目名称——绿地外滩中心。
债务压顶
据公开信息，绿地外滩中心的用地面积约为13万平方米，总建筑面积约为120万平方米，其中地上建筑面积约为76万平方米，地下建筑面积约为44万平方米。
这个项目集金融办公、高端商业文化娱乐和居住配套等多种功能于一体，包括5A国际甲级写字楼、企业总部、购物中心、精品酒店和商船会馆等多种业态。总面积达到30万平方米，其中住宅占12万平方米，商业占18万平方米，办公楼共有11栋。
目前，该计划已经吸引了上海银行、中泰证券、海通证券等多家知名金融机构入驻。
多家证券公司也在这里购买了办公楼。例如，2019年7月，中国人保以33亿元的价格购买了绿地外滩中心A1、A2办公楼；同年年底，海通证券也花费了78.9亿元购得了绿地外滩中心B1、B2、B3号办公楼。
中民外滩房地产开发有限公司已经收到上海银行的公告，称上海银行将以总价款48.54亿元的价格购买绿地外滩中心T2幢办公楼及地下产权停车位项目。这笔交易的公告于2020年5月29日发布。
随后，绿地外滩中心又有两栋办公楼被收购。国海证券以13.8亿元收购了绿地外滩中心的C1办公楼，而建信人寿则计划斥资55.5亿元收购T4办公楼，这一消息于2020年底公布。
截至2021年3月，中泰证券宣布计划以不超过27.35亿元的价格购买上海绿地外滩中心的办公楼。
据公开资料披露，绿地外滩中心项目，即上海董家渡项目，是中民外滩房地产开发有限公司的主要财产。
绿地控股（600606.SH）于今年1月31日发布了2022年年度业绩预告。根据预测，该公司预计2022年年度实现归属母公司所有者的净利润约为20亿元左右，较上年同期减少约42亿元左右，同比减幅约为68%左右。同时，预计2022年年度实现归属母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润约为26亿元左右，较上年同期减少约31亿元左右，同比减幅约为54%左右。
绿地控股的最大问题并非业绩，而是负债。截至2022年第三季度，绿地控股的总资产为1.35万亿元，而总负债高达1.18万亿元，导致其资产负债率高达87%。
绿地控股的货币资金总额为613.62亿元，其中受限制的现金及现金等价物为164.94亿元。短期负债规模高达1391.52亿元，而绿地控股账面上的现金与短期负债的资金缺口接近千亿元。
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